Czytając operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, możemy znaleźć kilka rodzajów wartości nieruchomości. Co w praktyce oznaczają? Jakie czynniki wpływają na ich wielkość oraz w jakim celu rzeczoznawca majątkowy określa je w operacie?

Spróbuję w dużym skrócie przybliżyć najczęściej spotykane w operatach szacunkowych rodzaje wartości nieruchomości i krótko scharakteryzować każdą z nich.

 

Wartość rynkowa nieruchomości – aktualna cena?

 

Mówiąc o wartości nieruchomości, należy zacząć od tej najbardziej rozpowszechnionej i często jedynej figurującej w opinii rzeczoznawcy majątkowego. Chodzi o wartość rynkową nieruchomości.

Istnieje kilka jej definicja, ale najważniejsza z nich figuruje w ustawie o gospodarce nieruchomościami i brzmi:

Wartość rynkowa nieruchomości – oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Według założeń ma odwzorowywać cenę konkretnej nieruchomości, możliwą do uzyskania na konkretnie oznaczonym (co do czasu i miejsca) rynku. Wartość rynkową nieruchomości kształtują zatem mechanizmy rynkowe, relacja popytu i podaży, preferencje potencjalnych nabywców, sytuacja makroekonomiczna.

Zgodnie z art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny na rynku nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy szacuje wartość rynkową nieruchomości w celu ustalenia jej ceny sprzedaży, w celu zabezpieczenia wierzytelności, dla większości celów podatkowych/księgowych czy też dla rozmaitych celów sądowych (egzekucje komornicze, zniesienie współwłasności, spis inwentarza po zmarłym, itd.).

 

Wartość odtworzeniowa – koszt odtworzenia lub koszt zastąpienia.

 

Wartość odtworzeniowa nieruchomości definiowana jest jako „szacowana kwota odpowiadająca sumie kosztów nabycia gruntu i kosztów wytworzenia jego części składowych, z uwzględnieniem zużycia, przy założeniu, że koszty te zostały poniesione w dniu wyceny”.

Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny KSWP 1 „wartość rynkowa i odtworzeniowa”, wartość odtworzeniowa może być określana w odniesieniu do nieruchomości zabudowanej oraz nieruchomości posiadającej inne odtwarzalne części składowe, może także dotyczyć określania wartości odrębnych odtwarzalnych części składowych gruntu.

Koszt odtworzenia to koszt wytworzenia repliki istniejących części składowych gruntu, przy zastosowaniu takiej samej technologii i takich samych materiałów, rozwiązań przestrzennych oraz jakości wykonawstwa jak w przypadku wycenianego obiektu.

Koszt zastąpienia to koszt wytworzenia części składowych gruntu o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe wycenianej nieruchomości, lecz z wykorzystaniem aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

Wartość odtworzeniową szacujemy najczęściej dla celów ubezpieczeniowych, pomocniczo również w wycenach dla celu zabezpieczenia wierzytelności, czy też podatkowych (dla potrzeb naliczenia podatku od nieruchomości, dla potrzeb amortyzacji) oraz przy szacowaniu wartości nakładów poczynionych na nieruchomości.

 

Wartość dla wymuszonej sprzedaży – czyli sprzedaż pod presją!

 

Definicja wartości dla wymuszonej sprzedaży zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 2 to „kwota pieniężna, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności sprzedaży.”

Ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji generują przymus jak najszybszej sprzedaży bez przeprowadzenia koniecznego marketingu i wyeksponowania nieruchomości na rynku, co powoduje nieuzyskanie ceny na poziomie wartości rynkowej nieruchomości.

O wartości dla wymuszonej sprzedaży mówimy najczęściej w kontekście licytacji komorniczych czy sprzedaży nieruchomości przez Banki w wyniku ich zajęcia za niespłacane zobowiązania kredytowe. To właśnie Banki wymagają od rzeczoznawcy majątkowego określenia w operacie szacunkowym sporządzanym dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności określenia wartości dla wymuszonej sprzedaży obok wartości rynkowej nieruchomości. Informacja ta daje wiedzę o realnej cenie jaką Bank może uzyskać za przejętą nieruchomość skracając czas jej ekspozycji rynkowej do minimum.

Właściwe określenie wartości dla wymuszonej sprzedaży wymaga obszernej wiedzy o zachowaniach uczestników lokalnego rynku nieruchomości i doświadczenia w wycenie nieruchomości z różnych segmentów rynku.

 

Wartość indywidualna – w zgodzie z wizją Inwestora

 

Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 2 wartość indywidualna (lub inwestycyjna) to kwota pieniężna określana dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, którzy mają sprecyzowane oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym.

Wartość indywidualna (lub inwestycyjna) określana jest na podstawie założeń wskazanych przez konkretnego inwestora lub grupę inwestorów, dotyczących m.in. ich wymagań lub zamierzeń w zakresie rozwoju nieruchomości, w tym sposobu zarządzania, stawek czynszu, poziomu pustostanów, warunków finansowych oraz stopy zwrotu zainwestowanego kapitału.

Wartość indywidualna jest wartością subiektywną, w odróżnieniu od wartości rynkowej, która jest wartością obiektywną.

Wartości indywidualnej (lub inwestycyjnej) nie należy mylić z wartością rynkową nieruchomości inwestycyjnej.

 

Wartość godziwa – coś dla finansistów

 

Wartość godziwa jest pojęciem wykorzystywanym głównie w rachunkowości i finansach i oznacza ona obiektywny szacunek wartości rynkowej danego dobra. Definicja wartości godziwej wg ustawy o Rachunkowości: „Kwota za jaką dany składnik aktywów mógłby być wymieniony, a zobowiązanie uregulowane na warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy zainteresowanymi i dobrze poinformowanymi, niepowiązanymi ze sobą stronami.

Wartość godziwa w myśl Międzynarodowego Standardu Sprawozdawczości Finansowej nr  13 – to cena, którą otrzymano by za sprzedaż składnika aktywów lub zapłacono by za przeniesienie zobowiązania w transakcji przeprowadzonej na zwykłych warunkach między uczestnikami rynku, na dzień wyceny.

W powyższym ujęciu wartość godziwą należy utożsamiać (z pewnymi wyjątkami) z wartością rynkową, zdefiniowaną w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Wartość rynkowa a wartość odtworzeniowa nieruchomości komercyjnych

W ostatnim wpisie przybliżyłem czysto teoretycznie rodzaje określanych przez rzeczoznawców majątkowych wartości nieruchomości. Dzisiejszy wpis jest częściowo jego rozwinięciem. Wartość rynkowa =...

Krzysztof Kacprzyk podwójnym Mistrzem Polski Rzeczoznawców Majątkowych 2019

Puchar Prezydenta Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wraca do Poznania! W dniach 20-21 czerwca 2019r. odbyły się XXV Mistrzostwa Polski Rzeczoznawców Majątkowych w Tenisie im....

Wartość nieruchomości – rodzaje i sposoby ich określania.

Czytając operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, możemy znaleźć kilka rodzajów wartości nieruchomości. Co w praktyce oznaczają? Jakie czynniki wpływają na ich wielkość oraz w...

Wycena nieruchomości dla potrzeb księgowych (amortyzacji)

Jeden operat szacunkowy do różnych celów?Moi Klienci, już po nabyciu nieruchomości, często zadają mi pytanie czy mogą wykorzystać sporządzony przeze mnie operat szacunkowy (sporządzony dla celów...

Podatek od spadku a wartość rynkowa nieruchomości

Podatek od spadku. Czy potrzebuję operat szacunkowy nieruchomości? Wycena nieruchomości dla potrzeb skarbowo-podatkowych służy określeniu jej wartości rynkowej  niezbędnej...

Cele wyceny i rodzaje szacowanych nieruchomości

Celów wyceny nieruchomości jest co najmniej tak wiele jak rodzajów szacowanego mienia. Okoliczności, w których warto zlecić określenie wartości rynkowej nieruchomości jest naprawdę sporo. Sporządzam...

Czy sprzedając nieruchomość warto zlecić operat szacunkowy?

Operat szacunkowy? Pierwsze słyszę. Szukając odpowiedzi na pytanie zadane w tytule, musimy wiedzieć czym właściwie jest operat szacunkowy? W swojej codziennej pracy zawodowej spotykam się wciąż z...