Sprzedaż mieszkania, lokalu użytkowego, biura czy hali z aktywną umową najmu jest czymś zupełnie normalnym. Z punktu widzenia wyceny pojawia się jednak istotne pytanie: czy nieruchomość wynajęta jest warta więcej, mniej czy tyle samo co nieruchomość wolna od najemcy?
Nie ma jednej odpowiedzi. Dobra umowa zawarta z wiarygodnym najemcą może być dużym atutem nieruchomości inwestycyjnej. Niekorzystna umowa, bardzo niski czynsz albo trudne warunki rozwiązania najmu mogą natomiast ograniczać możliwości właściciela i wpływać na atrakcyjność nieruchomości.
Dlatego przy wycenie trzeba analizować nie tylko sam lokal lub budynek, ale również warunki istniejącego najmu.
Co dzieje się z najmem po sprzedaży nieruchomości?
W przypadku sprzedaży rzeczy będącej przedmiotem najmu nowy właściciel co do zasady wstępuje w istniejący stosunek najmu.
Oznacza to, że zakup wynajętego lokalu nie zawsze pozwala po prostu zakończyć obowiązującą umowę w dniu transakcji. Szczegółowe możliwości zależą między innymi od rodzaju umowy, czasu jej obowiązywania, formy jej zawarcia i innych okoliczności.
Dla potencjalnego kupującego warunki najmu są więc bardzo ważną informacją.
Inwestor kupujący lokal jako źródło dochodu może uznać aktywną umowę za zaletę. Osoba kupująca mieszkanie na własne potrzeby może patrzeć na tę samą sytuację zupełnie inaczej.
Nieruchomość z najemcą może być atrakcyjniejsza
W przypadku nieruchomości inwestycyjnych istniejący najemca często jest zaletą.
Kupujący nie musi szukać nowego użytkownika nieruchomości i ponosić kosztów pustostanu. Od momentu zakupu może otrzymywać przychody wynikające z najmu.
Szczególnie atrakcyjne mogą być nieruchomości wynajęte:
- wiarygodnemu najemcy,
- na odpowiednio długi okres,
- przy czynszu odpowiadającym poziomowi rynkowemu,
- na jasno określonych warunkach,
- przy właściwym podziale kosztów między strony.
W przypadku obiektów komercyjnych jakość umowy i najemcy może mieć bardzo duże znaczenie.
Kiedy najem może obniżać atrakcyjność nieruchomości?
Problem pojawia się wtedy, gdy warunki umowy są niekorzystne z punktu widzenia aktualnego rynku.
Załóżmy, że lokal użytkowy może być obecnie wynajęty za 7000 zł miesięcznie, ale właściciel kilka lat wcześniej podpisał długoterminową umowę na 4000 zł bez odpowiedniej waloryzacji.
Potencjalny kupujący przejmujący taki najem nie może od razu uzyskiwać dochodu odpowiadającego aktualnym stawkom rynkowym.
Może to mieć wpływ na jego ocenę nieruchomości.
Odwrotna sytuacja również wymaga analizy. Jeżeli czynsz jest wyjątkowo wysoki, trzeba sprawdzić, czy taki poziom dochodu jest możliwy do utrzymania w przyszłości.
Czynsz umowny a czynsz rynkowy
Przy wycenie nieruchomości dochodowych ważne jest rozróżnienie między czynszem zapisanym w konkretnej umowie a czynszem możliwym do uzyskania na rynku.
Czynsz umowny to kwota, którą płaci aktualny najemca zgodnie z zawartą umową.
Czynsz rynkowy odpowiada natomiast poziomowi, jaki można uzyskać za podobną powierzchnię przy aktualnych warunkach rynkowych.
Obie wartości mogą być podobne, ale nie muszą.
Jeżeli umowa została zawarta wiele lat wcześniej, może być znacznie poniżej obecnego rynku. Czasami zdarza się też odwrotna sytuacja.
Rzeczoznawca musi zatem analizować zarówno samą umowę, jak i szerszy rynek najmu.
Długość umowy najmu
Okres obowiązywania umowy ma znaczenie szczególnie przy nieruchomościach komercyjnych.
Długa umowa z dobrym najemcą może zapewniać inwestorowi stabilność przychodów. Jednocześnie ogranicza możliwość szybkiej zmiany warunków.
Krótka umowa daje właścicielowi większą elastyczność, ale oznacza również ryzyko, że lokal wkrótce pozostanie pusty.
Nie można więc stwierdzić, że długa umowa jest zawsze dobra, a krótka zła. Wszystko zależy od czynszu, sytuacji na rynku, jakości najemcy i celu potencjalnego kupującego.
Wiarygodność najemcy
W nieruchomościach komercyjnych nie bez znaczenia jest również to, kto wynajmuje obiekt.
Długoterminowa umowa zawarta z dużą, stabilną firmą może być inaczej postrzegana przez inwestorów niż taka sama umowa z podmiotem o niepewnej kondycji finansowej.
Dla właściciela liczy się bowiem nie tylko wysokość czynszu na papierze, ale również prawdopodobieństwo jego regularnego otrzymywania.
Im bardziej przewidywalny dochód, tym łatwiej inwestorowi ocenić atrakcyjność nieruchomości.
Pustostan też kosztuje
Kupując nieruchomość bez najemcy, inwestor może samodzielnie ustalić warunki nowego najmu. Musi jednak liczyć się z okresem, w którym nieruchomość nie będzie generowała przychodu.
Pustostan może trwać kilka tygodni, ale w przypadku niektórych nieruchomości komercyjnych nawet wiele miesięcy.
Dochodzi do tego koszt:
- pośrednictwa,
- przygotowania powierzchni,
- remontu,
- promocji oferty,
- zachęt dla nowego najemcy,
- utrzymania pustego lokalu.
Dlatego wynajęta nieruchomość z dobrze skonstruowaną umową może mieć dużą przewagę z punktu widzenia inwestora.
Najem mieszkania a najem nieruchomości komercyjnej
Przy mieszkaniu wpływ aktywnego najmu zależy przede wszystkim od tego, kto jest potencjalnym kupującym.
Inwestor może być zadowolony, że mieszkanie od razu przynosi dochód. Kupujący, który chce zamieszkać w lokalu, może natomiast preferować nieruchomość wolną.
W przypadku lokali usługowych, biur, hal czy magazynów dochód z najmu jest często jednym z głównych elementów decydujących o atrakcyjności nieruchomości.
Dlatego wycena nieruchomości komercyjnej bardzo często wymaga analizy umów najmu i przepływów finansowych.
Podejście dochodowe w wycenie
Nieruchomości, które przynoszą lub mogą przynosić dochód, mogą być wyceniane z wykorzystaniem podejścia dochodowego.
W takim przypadku bierze się pod uwagę możliwe do uzyskania przychody oraz warunki funkcjonowania konkretnej nieruchomości na rynku.
Nie oznacza to jednak prostego pomnożenia miesięcznego czynszu przez określoną liczbę lat. Analiza może uwzględniać m.in. poziom czynszów rynkowych, koszty, pustostany, ryzyko oraz charakter konkretnej nieruchomości.
Dobór właściwego podejścia i metody należy do rzeczoznawcy majątkowego i zależy od celu wyceny oraz dostępnych danych.
Jakie elementy umowy najmu warto sprawdzić?
Przy wycenie przydatna będzie pełna umowa wraz z aneksami.
Istotne mogą być między innymi:
- aktualny czynsz,
- zasady waloryzacji,
- czas obowiązywania,
- okres wypowiedzenia,
- zabezpieczenia,
- podział kosztów eksploatacyjnych,
- obowiązki dotyczące remontów,
- zasady przedłużenia umowy,
- możliwość podnajmu,
- ewentualne okresy bezczynszowe lub inne zachęty.
Sama informacja, że „lokal jest wynajęty za 5000 zł miesięcznie”, często jest zdecydowanie niewystarczająca.
Kiedy warto wykonać wycenę nieruchomości z najemcą?
Profesjonalna wycena może być szczególnie przydatna przy:
- sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej,
- zakupie lokalu na wynajem,
- zabezpieczeniu kredytu,
- rozliczeniach pomiędzy wspólnikami,
- podziale majątku,
- wycenach księgowych,
- analizie opłacalności inwestycji.
W przypadku nieruchomości komercyjnych analiza istniejących umów jest często jednym z podstawowych elementów oceny wartości.
Aktywna umowa najmu może zarówno zwiększać atrakcyjność nieruchomości, jak i ją ograniczać. Wszystko zależy od warunków konkretnej umowy, poziomu czynszu, okresu najmu, wiarygodności najemcy i sytuacji na rynku.
Dobra, długoterminowa umowa zawarta na warunkach odpowiadających rynkowi może być istotnym atutem nieruchomości inwestycyjnej. Umowa ze stawką znacznie niższą od rynkowej może natomiast ograniczać potencjalny dochód nowego właściciela.
Dlatego wycena nieruchomości z najemcą wymaga analizy nie tylko budynku czy lokalu, ale także relacji prawnej i ekonomicznej pomiędzy właścicielem a najemcą.