Dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości zależą od rodzaju obiektu, jego stanu prawnego oraz celu przygotowania operatu szacunkowego. Inny zestaw materiałów będzie potrzebny przy wycenie mieszkania do kredytu, inny przy określaniu wartości domu do podziału majątku, a jeszcze inny w przypadku działki przeznaczonej pod inwestycję.
Najczęściej rzeczoznawca potrzebuje dokumentów pozwalających jednoznacznie zidentyfikować nieruchomość, ustalić przysługujące do niej prawa, sprawdzić powierzchnię i przeznaczenie oraz porównać stan formalny ze stanem rzeczywistym.
Nie zawsze trzeba samodzielnie zdobywać wszystkie możliwe dokumenty przed pierwszym kontaktem. Najlepiej najpierw przekazać rzeczoznawcy podstawowe informacje o nieruchomości i celu wyceny. Na tej podstawie można przygotować dokładną listę potrzebnych materiałów.
Dlaczego dokumenty są potrzebne do wyceny?
Rzeczoznawca nie określa wartości wyłącznie na podstawie oględzin i cen znalezionych w ogłoszeniach. Musi sprawdzić, co dokładnie jest przedmiotem wyceny oraz jakie prawa, ograniczenia i cechy dotyczą nieruchomości.
Dokumentacja pozwala ustalić między innymi:
- właściciela lub osobę posiadającą inne prawo do nieruchomości,
- numer działki i księgi wieczystej,
- powierzchnię gruntu, lokalu lub budynku,
- rodzaj prawa podlegającego wycenie,
- przeznaczenie terenu,
- istniejące obciążenia,
- sposób użytkowania,
- legalność zabudowy i przebudowy,
- zakres udziałów współwłaścicieli,
- stan nieruchomości w określonej dacie.
Operat szacunkowy powinien zawierać źródła danych, opis stanu nieruchomości, cel wyceny, podstawy prawne, sposób określenia wartości oraz wynik wraz z uzasadnieniem. Dlatego rzeczoznawca musi opierać się na możliwie wiarygodnych i sprawdzalnych informacjach.
Co przygotować przed pierwszym kontaktem z rzeczoznawcą?
Na początku zwykle wystarczą podstawowe informacje:
- adres nieruchomości,
- rodzaj nieruchomości,
- numer księgi wieczystej, jeżeli jest znany,
- numer działki, jeżeli wycena dotyczy gruntu lub domu,
- przybliżona powierzchnia,
- cel wyceny,
- informacja o właścicielach i udziałach,
- opis ewentualnych obciążeń,
- oczekiwany termin wykonania operatu,
- informacja o dostępności nieruchomości do oględzin.
Cel wyceny ma szczególne znaczenie. Operat przygotowany do kredytu hipotecznego może wymagać innego zakresu niż dokument sporządzany na potrzeby sądu, zachowku, podziału majątku, księgowości lub sprzedaży.
Wycena może być wykonywana między innymi na potrzeby kredytowe, sądowe, podatkowe i odszkodowawcze, a jej wynikiem jest operat sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.
Czy zawsze potrzebny jest odpis księgi wieczystej?
Księga wieczysta jest jednym z podstawowych źródeł informacji o stanie prawnym nieruchomości. Zawiera dane dotyczące między innymi:
- oznaczenia nieruchomości,
- właściciela lub użytkownika wieczystego,
- ograniczonych praw rzeczowych,
- roszczeń,
- hipotek.
W wielu przypadkach wystarczy podać rzeczoznawcy numer elektronicznej księgi wieczystej. Może on samodzielnie sprawdzić jej aktualną treść w systemie.
Nie zawsze trzeba więc zamawiać papierowy odpis. Może być on jednak potrzebny, jeżeli wymaga go konkretny bank, urząd, sąd lub inna instytucja.
Odpis zwykły pokazuje aktualny stan wpisów, natomiast odpis zupełny zawiera również wpisy wykreślone. W niektórych sprawach historycznych, spadkowych lub dotyczących dawnych obciążeń bardziej przydatny może być odpis zupełny.
Dokumenty potrzebne do wyceny mieszkania
Przy wycenie lokalu mieszkalnego najczęściej potrzebne są:
- numer księgi wieczystej,
- akt notarialny lub inny dokument potwierdzający nabycie,
- dokument określający powierzchnię lokalu,
- rzut mieszkania,
- zaświadczenie ze spółdzielni, jeżeli lokal nie ma odrębnej własności,
- informacje o pomieszczeniach przynależnych,
- dokumenty dotyczące miejsca postojowego lub garażu,
- informacje o udziale w nieruchomości wspólnej,
- dokumentacja przeprowadzonych przebudów,
- umowa najmu, jeżeli lokal jest wynajmowany.
W przypadku standardowego mieszkania z założoną księgą wieczystą i zgodną powierzchnią zakres dokumentów może być stosunkowo niewielki.
Więcej materiałów może być potrzebnych, gdy:
- mieszkanie nie ma księgi wieczystej,
- powierzchnia w dokumentach jest różna,
- połączono dwa lokale,
- zmieniono układ pomieszczeń,
- do lokalu przynależy udział w garażu,
- mieszkanie jest obciążone służebnością,
- wycena dotyczy stanu sprzed wielu lat.
Mieszkanie spółdzielcze bez księgi wieczystej
Brak księgi wieczystej nie zawsze uniemożliwia wycenę. Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu potrzebne mogą być dokumenty wydane przez spółdzielnię.
Rzeczoznawca może poprosić o:
- zaświadczenie potwierdzające przysługujące prawo,
- informację o powierzchni lokalu,
- oznaczenie budynku i numer lokalu,
- informację o braku zaległości,
- dokument nabycia prawa,
- rzut mieszkania,
- dokumenty dotyczące przynależnej piwnicy lub miejsca postojowego.
Jeżeli operat jest przygotowywany do kredytu, warto wcześniej sprawdzić szczegółowe wymagania banku.
Dokumenty potrzebne do wyceny domu jednorodzinnego
W przypadku domu konieczne jest ustalenie zarówno danych dotyczących działki, jak i budynku.
Najczęściej potrzebne są:
- numer księgi wieczystej,
- dokument potwierdzający nabycie,
- wypis z rejestru gruntów,
- mapa ewidencyjna,
- projekt budowlany,
- rzuty kondygnacji,
- dokument potwierdzający powierzchnię użytkową,
- pozwolenie na budowę lub zgłoszenie,
- dokumenty dotyczące zakończenia budowy,
- decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli była wymagana,
- dokumentacja rozbudowy i przebudowy,
- informacje o instalacjach,
- dane dotyczące budynków gospodarczych i garażu,
- dokumenty dotyczące dostępu do drogi,
- miejscowy plan lub decyzja o warunkach zabudowy.
Przy starszych domach pełna dokumentacja może nie istnieć. Nie oznacza to automatycznie, że wycena jest niemożliwa. Rzeczoznawca musi jednak ustalić, jakie informacje można potwierdzić na podstawie oględzin, ewidencji, księgi wieczystej i innych dostępnych materiałów.
Co w przypadku rozbudowy lub przebudowy domu?
Jeżeli dom został rozbudowany, nadbudowany albo przebudowany, warto przygotować:
- projekt zmian,
- pozwolenie na budowę lub zgłoszenie,
- dziennik budowy, jeżeli jest dostępny,
- dokumentację powykonawczą,
- decyzję o pozwoleniu na użytkowanie,
- inwentaryzację budynku,
- dokument potwierdzający nową powierzchnię,
- stare i aktualne rzuty,
- fotografie sprzed wykonania prac.
Rzeczoznawca powinien wiedzieć, czy aktualny stan budynku odpowiada dokumentom.
Jeżeli część powierzchni powstała bez wymaganych formalności, może to wpływać na zakres wyceny, możliwość finansowania przez bank oraz przydatność operatu w określonym celu.
Dokumenty potrzebne do wyceny działki
Przy wycenie działki podstawowe znaczenie mają dokumenty geodezyjne, planistyczne i prawne.
Najczęściej potrzebne są:
- numer księgi wieczystej,
- numer działki,
- wypis z rejestru gruntów,
- wyrys lub mapa ewidencyjna,
- wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- decyzja o warunkach zabudowy, jeżeli została wydana,
- decyzja o pozwoleniu na budowę, jeżeli dotyczy działki,
- dokumenty dotyczące dostępu do drogi publicznej,
- informacje o uzbrojeniu,
- dokumenty dotyczące służebności,
- decyzje podziałowe,
- mapa do celów projektowych, jeżeli jest dostępna,
- dokumentacja dotycząca ograniczeń środowiskowych lub konserwatorskich.
Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków można uzyskać w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu, a w części urzędów również przez internet.
Czy wypis z rejestru gruntów jest zawsze konieczny?
Nie przy każdej wycenie klient musi samodzielnie dostarczać aktualny wypis. W prostych przypadkach rzeczoznawca może dysponować dostępem do odpowiednich danych albo wskazać, że dokument nie jest potrzebny na pierwszym etapie.
Wypis jest jednak szczególnie przydatny, gdy trzeba potwierdzić:
- numer i powierzchnię działki,
- oznaczenie użytków,
- klasy gleby,
- dane właściciela,
- położenie budynków,
- zgodność ewidencji z księgą wieczystą.
Może być konieczny przy wycenie gruntu rolnego, nieruchomości zabudowanej, podziale działki albo niezgodnościach pomiędzy różnymi rejestrami.
Dokumenty planistyczne
Możliwość zabudowy ma duży wpływ na wartość działki. Rzeczoznawca powinien ustalić, jakie jest przeznaczenie gruntu i jakie ograniczenia obowiązują na danym terenie.
Przydatne mogą być:
- wypis z miejscowego planu,
- wyrys z miejscowego planu,
- tekst uchwały planistycznej,
- decyzja o warunkach zabudowy,
- decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego,
- studium lub plan ogólny, jeżeli ma znaczenie dla analizowanego celu,
- informacje o trwającej procedurze zmiany planu.
Samo oznaczenie działki w ewidencji gruntów nie przesądza, czy można na niej wybudować dom, halę albo budynek usługowy.
Dokumenty dotyczące dostępu do drogi
Dostęp do drogi publicznej może znacząco wpływać na wartość i możliwość zagospodarowania działki.
Jeżeli dojazd prowadzi przez inną nieruchomość, potrzebne mogą być:
- akt ustanowienia służebności,
- treść wpisu w księdze wieczystej,
- mapa pokazująca przebieg drogi,
- umowa dotycząca korzystania z dojazdu,
- orzeczenie sądu ustanawiające drogę konieczną,
- informacje o statusie prawnym drogi,
- dokumenty potwierdzające udział w drodze wewnętrznej.
Nie należy ograniczać się do stwierdzenia, że droga faktycznie istnieje. Dla wyceny ważne jest również to, czy dostęp został prawnie zapewniony.
Dokumenty dotyczące uzbrojenia
Warto przygotować informacje o możliwości podłączenia nieruchomości do:
- energii elektrycznej,
- wodociągu,
- kanalizacji,
- gazu,
- sieci ciepłowniczej,
- internetu i telekomunikacji.
Pomocne mogą być:
- warunki przyłączenia,
- umowy z dostawcami,
- mapy przebiegu sieci,
- rachunki potwierdzające korzystanie z mediów,
- dokumentacja studni lub zbiornika bezodpływowego,
- pozwolenia wodnoprawne, jeśli dotyczą nieruchomości.
Samo położenie sieci w pobliżu działki nie zawsze oznacza możliwość łatwego i niedrogiego wykonania przyłącza.
Dokumenty potrzebne do wyceny lokalu użytkowego
Przy lokalu użytkowym rzeczoznawca może potrzebować:
- numeru księgi wieczystej,
- aktu notarialnego,
- rzutu lokalu,
- dokumentu potwierdzającego powierzchnię,
- informacji o przeznaczeniu i sposobie użytkowania,
- dokumentów dotyczących zmiany sposobu użytkowania,
- umów najmu,
- zestawienia czynszów,
- danych o kosztach eksploatacyjnych,
- informacji o pustostanach,
- dokumentacji technicznej,
- decyzji administracyjnych,
- informacji o miejscach postojowych,
- dokumentów dotyczących szyldów, witryn i części wspólnych.
Jeżeli lokal jest wynajmowany, warunki umowy mogą mieć bezpośredni wpływ na jego wartość inwestycyjną.
Dokumenty potrzebne do wyceny nieruchomości komercyjnej
W przypadku biurowca, hali, magazynu, obiektu handlowego lub budynku wynajmowanego zakres dokumentacji jest zwykle szerszy.
Poza dokumentami własności i dokumentacją techniczną potrzebne mogą być:
- zestawienie powierzchni,
- umowy najmu,
- harmonogram obowiązywania umów,
- informacje o waloryzacji czynszów,
- dane o zaległościach najemców,
- koszty utrzymania,
- koszty zarządzania,
- poziom pustostanów,
- przychody z dodatkowych usług,
- dokumentacja modernizacji,
- dane dotyczące podatku od nieruchomości,
- pozwolenia związane z prowadzoną działalnością,
- informacje o ograniczeniach środowiskowych.
Przy zastosowaniu podejścia dochodowego rzeczoznawca analizuje nie tylko sam budynek, ale również dochód, jaki nieruchomość może generować.
Dokumenty potrzebne do wyceny do kredytu hipotecznego
Bank może określać własne wymagania dotyczące formy i zakresu operatu. Dlatego przed zleceniem wyceny warto sprawdzić, czy:
- bank przyjmuje operaty zewnętrzne,
- rzeczoznawca musi znajdować się na liście banku,
- potrzebny jest specjalny formularz,
- bank wymaga dokumentacji fotograficznej,
- konieczne są określone załączniki,
- operat ma dotyczyć stanu obecnego czy wartości po zakończeniu inwestycji.
Najczęściej potrzebne są:
- numer księgi wieczystej,
- umowa przedwstępna lub rezerwacyjna,
- akt własności,
- rzut i powierzchnia,
- wypis z rejestru gruntów,
- dokumentacja budowlana,
- kosztorys prac, jeżeli kredyt obejmuje budowę lub remont,
- pozwolenie na budowę,
- harmonogram inwestycji,
- dokumenty deweloperskie,
- informacje o kredytowanej nieruchomości.
Przy domu w budowie bank może oczekiwać określenia wartości aktualnej i wartości po zakończeniu prac.
Dokumenty potrzebne do wyceny spadku
Przy wycenie nieruchomości wchodzącej do spadku przydatne mogą być:
- akt zgonu,
- postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- testament,
- numer księgi wieczystej,
- dokumenty potwierdzające własność spadkodawcy,
- informacje o udziałach,
- wypis z rejestru gruntów,
- rzut lokalu lub domu,
- dokumentacja stanu nieruchomości z dnia śmierci,
- stare fotografie,
- informacje o remontach wykonanych później,
- dokumenty dotyczące obciążeń,
- wcześniejsze wyceny.
W sprawach spadkowych często istotne jest odtworzenie stanu nieruchomości z wcześniejszej daty. Aktualne oględziny nie zawsze wystarczą, jeżeli po śmierci właściciela wykonano remont lub rozbudowę.
Dokumenty potrzebne do wyceny do zachowku
Jeżeli wycena dotyczy nieruchomości przekazanej w darowiźnie, szczególne znaczenie mają:
- akt darowizny,
- data dokonania darowizny,
- opis stanu nieruchomości w dniu darowizny,
- księga wieczysta,
- fotografie z tamtego okresu,
- stare rzuty i projekty,
- dokumentacja późniejszych remontów,
- faktury i umowy z wykonawcami,
- dokumenty dotyczące rozbudowy,
- informacje o ustanowionych służebnościach,
- umowa dożywocia, jeśli została zawarta,
- dokumenty postępowania spadkowego.
Rzeczoznawca powinien wiedzieć, jakie zmiany zostały wykonane po darowiźnie i kto je finansował.
Dokumenty potrzebne do podziału majątku po rozwodzie
Przy wycenie na potrzeby podziału majątku potrzebne mogą być:
- akt notarialny nabycia nieruchomości,
- księga wieczysta,
- dokument wskazujący wysokość udziałów,
- wyrok rozwodowy,
- umowa majątkowa małżeńska,
- dokument potwierdzający ustanie wspólności,
- dokumentacja kredytu hipotecznego,
- zaświadczenie o aktualnym saldzie kredytu,
- dokumenty dotyczące remontów,
- faktury i rachunki,
- informacje o źródle finansowania zakupu,
- dokumentacja rozbudowy,
- informacje o korzystaniu z nieruchomości po rozstaniu.
Rzeczoznawca określa wartość nieruchomości, ale nie rozstrzyga samodzielnie wszystkich wzajemnych rozliczeń byłych małżonków.
Dokumenty potrzebne przy zniesieniu współwłasności
Przy zniesieniu współwłasności należy przygotować:
- księgę wieczystą,
- dokumenty nabycia udziałów,
- informacje o wielkości udziałów,
- umowy dotyczące sposobu korzystania,
- rzuty budynku,
- dokumentację działki,
- projekt proponowanego podziału,
- dokumenty dotyczące służebności,
- informacje o nakładach,
- rachunki za remonty,
- umowy najmu,
- wcześniejsze orzeczenia sądowe,
- dokumenty dotyczące toczącego się postępowania.
Jeżeli planowany jest fizyczny podział działki lub wyodrębnienie lokali, potrzebna może być również dokumentacja przygotowana przez geodetę albo architekta.
Dokumenty potrzebne do wyceny nakładów
Wycena nakładów może pojawić się przy podziale majątku, spadku lub zniesieniu współwłasności.
Warto zebrać:
- faktury,
- rachunki,
- umowy z wykonawcami,
- potwierdzenia przelewów,
- kosztorysy,
- projekty,
- pozwolenia,
- zgłoszenia robót,
- fotografie przed i po wykonaniu prac,
- daty remontów,
- opis zakresu robót,
- informacje o źródle finansowania.
Koszt prac nie zawsze odpowiada wzrostowi wartości nieruchomości. Rzeczoznawca może analizować, w jakim stopniu określone nakłady wpłynęły na wartość oraz jaki jest ich aktualny stopień zużycia.
Dokumenty potrzebne do wyceny historycznej
Wycena historyczna polega na określeniu wartości albo odtworzeniu stanu nieruchomości z wcześniejszego momentu.
Pomocne są:
- dawne fotografie,
- archiwalne projekty,
- stare mapy,
- dokumentacja techniczna,
- wcześniejsze operaty,
- protokoły odbioru,
- polisy ubezpieczeniowe,
- inwentaryzacje,
- umowy sprzedaży lub darowizny,
- pozwolenia budowlane,
- dokumenty podatkowe,
- informacje o datach remontów,
- materiały z postępowań sądowych.
Im więcej czasu upłynęło, tym większe znaczenie ma jakość dokumentów pozwalających odtworzyć wcześniejszy stan.
Co w przypadku nieruchomości rolnej?
Przy wycenie gruntów rolnych i gospodarstw mogą być potrzebne:
- wypis z rejestru gruntów,
- informacje o klasach bonitacyjnych,
- mapa ewidencyjna,
- księga wieczysta,
- umowy dzierżawy,
- informacje o dopłatach,
- dokumentacja zabudowy gospodarczej,
- dane dotyczące melioracji,
- informacje o dostępie do drogi,
- dokumenty dotyczące ograniczeń w obrocie,
- informacje o uprawach wieloletnich,
- dane o urządzeniach i infrastrukturze.
Przy gospodarstwie rzeczoznawca może analizować oddzielnie grunty, budynki, urządzenia oraz prawa związane z nieruchomością.
Co w przypadku nieruchomości obciążonej służebnością?
Jeżeli w księdze wieczystej znajduje się służebność, należy przygotować dokument określający jej treść.
Może to być:
- akt notarialny,
- orzeczenie sądu,
- mapa przebiegu służebności,
- umowa,
- dokumentacja drogi koniecznej,
- opis pomieszczeń objętych służebnością mieszkania,
- informacje o osobie uprawnionej,
- dokumenty dotyczące sposobu wykonywania prawa.
Sam wpis w księdze może nie zawsze zawierać wszystkie szczegóły potrzebne do oceny wpływu prawa na wartość.
Co w przypadku hipoteki?
Przy hipotece przydatne mogą być:
- aktualna treść księgi wieczystej,
- umowa kredytowa,
- zaświadczenie banku o saldzie zadłużenia,
- dokument dotyczący zabezpieczenia,
- zgoda banku na wykreślenie hipoteki, jeśli została wydana,
- informacje o innych zabezpieczeniach.
Trzeba jednak odróżnić wartość rynkową nieruchomości od wysokości zadłużenia. Kwota hipoteki wpisana w księdze nie jest automatycznie kwotą odejmowaną od wartości nieruchomości.
Czy rzeczoznawca może sam zdobyć dokumenty?
Rzeczoznawcy majątkowi mogą korzystać z wielu rejestrów i źródeł danych potrzebnych do wykonywania wycen. W określonych ustawowo sytuacjach posiadają dostęp do danych dotyczących nieruchomości, transakcji i dokumentów urzędowych.
Nie oznacza to jednak, że rzeczoznawca zawsze zdobędzie wszystkie dokumenty za klienta.
Część materiałów:
- znajduje się wyłącznie w posiadaniu właściciela,
- wymaga pełnomocnictwa,
- wymaga wniesienia opłaty,
- nie jest dostępna publicznie,
- znajduje się w archiwum budowlanym,
- wymaga złożenia osobnego wniosku,
- może być udostępniona tylko stronie postępowania.
Warto ustalić już przy zleceniu, kto odpowiada za uzyskanie poszczególnych dokumentów i czy ich koszt jest zawarty w cenie wyceny.
Czy dokumenty muszą być oryginalne?
Na początkowym etapie często wystarczają czytelne skany lub kopie. Rzeczoznawca może jednak poprosić o okazanie oryginału albo dokumentu urzędowego, jeżeli ma wątpliwości dotyczące jego autentyczności, aktualności lub treści.
Dokumenty powinny być:
- kompletne,
- czytelne,
- aktualne,
- zawierać wszystkie strony i załączniki,
- przekazane bez samodzielnego usuwania istotnych fragmentów.
Nie należy przesyłać wyłącznie strony z wybraną informacją, jeżeli pozostała część dokumentu może wpływać na jej znaczenie.
Co zrobić, gdy dokumenty zawierają różne dane?
Rozbieżności pomiędzy dokumentami są stosunkowo częste.
Mogą dotyczyć:
- powierzchni mieszkania,
- powierzchni użytkowej domu,
- numeru działki,
- sposobu użytkowania budynku,
- liczby kondygnacji,
- przebiegu granic,
- udziałów,
- oznaczenia pomieszczeń,
- adresu,
- istniejącej zabudowy.
Nie należy wybierać samodzielnie tej wartości, która wydaje się korzystniejsza. Trzeba przekazać rzeczoznawcy wszystkie dokumenty i poinformować o niezgodności.
Rzeczoznawca oceni, czy możliwe jest przeprowadzenie wyceny, jakie dane należy przyjąć i czy konieczne jest wcześniejsze uporządkowanie stanu prawnego lub ewidencyjnego.
Czy brak dokumentu uniemożliwia wycenę?
Nie zawsze.
Brak rzutu mieszkania, projektu starego domu albo papierowego odpisu księgi wieczystej może nie stanowić przeszkody. Dane mogą zostać potwierdzone w inny sposób lub częściowo ustalone podczas oględzin.
Poważniejszym problemem może być brak możliwości ustalenia:
- rodzaju prawa,
- właściciela,
- powierzchni,
- granic nieruchomości,
- legalności budynku,
- sposobu dostępu do drogi,
- stanu historycznego,
- zakresu obciążenia.
W takiej sytuacji rzeczoznawca może:
- poprosić o uzupełnienie materiałów,
- samodzielnie uzyskać część danych,
- przyjąć jasno opisane założenia,
- wskazać ograniczenia operatu,
- odmówić wykonania zlecenia do czasu wyjaśnienia sytuacji.
Nie powinno się zastępować brakujących dokumentów informacjami, których nie można w żaden sposób zweryfikować.
Czy oględziny zastępują dokumenty?
Oględziny i dokumenty pełnią inne funkcje.
Podczas oględzin rzeczoznawca może sprawdzić:
- rzeczywisty układ,
- stan techniczny,
- standard,
- sposób użytkowania,
- zagospodarowanie działki,
- widoczne uszkodzenia,
- budynki dodatkowe,
- otoczenie.
Nie może jednak na podstawie samych oględzin jednoznacznie ustalić:
- właściciela,
- treści służebności,
- wysokości udziałów,
- przeznaczenia w miejscowym planie,
- prawidłowego przebiegu granic,
- historii wpisów w księdze,
- legalności wszystkich wykonanych robót.
Dlatego oględziny nie zastępują analizy dokumentacji.
Jak przygotować dokumenty do przekazania?
Najlepiej uporządkować materiały w kilku grupach:
- dokumenty własności,
- dokumenty geodezyjne,
- dokumentacja budowlana,
- dokumenty planistyczne,
- umowy i obciążenia,
- dokumenty dotyczące remontów,
- materiały związane z celem wyceny.
Pliki powinny mieć czytelne nazwy, na przykład:
- akt_notarialny.pdf,
- rzut_parteru.pdf,
- wypis_rejestr_gruntow.pdf,
- pozwolenie_na_budowe.pdf,
- umowa_najmu.pdf,
- zdjecia_przed_remontem.zip.
Takie uporządkowanie ogranicza ryzyko pominięcia załącznika i ułatwia sprawne przeprowadzenie wyceny.
Najczęstsze błędy przy kompletowaniu dokumentów
Do najczęstszych problemów należą:
- brak określenia celu wyceny,
- podanie nieaktualnego numeru księgi wieczystej,
- przesłanie niekompletnego aktu notarialnego,
- brak informacji o udziale w drodze,
- pominięcie służebności,
- brak dokumentacji rozbudowy,
- przedstawienie powierzchni bez wskazania źródła,
- nieujawnienie umowy najmu,
- brak informacji o współwłaścicielach,
- pominięcie późniejszych remontów,
- przesyłanie nieczytelnych zdjęć dokumentów,
- przekazywanie samych ogłoszeń zamiast dokumentacji nieruchomości.
Najważniejsze jest przedstawienie pełnego obrazu sytuacji, również wtedy, gdy określona informacja może niekorzystnie wpływać na wartość.
Czy można przygotować jedną uniwersalną listę?
Nie istnieje jedna lista dokumentów odpowiednia dla każdej nieruchomości.
Standardowe mieszkanie może wymagać jedynie kilku podstawowych materiałów. Wycena domu po rozbudowie, udziału w nieruchomości, działki inwestycyjnej albo obiektu komercyjnego może wymagać znacznie szerszej dokumentacji.
Zakres zależy między innymi od:
- rodzaju nieruchomości,
- celu operatu,
- stanu prawnego,
- występujących obciążeń,
- dostępności danych,
- daty, na którą określana jest wartość,
- konieczności odtworzenia wcześniejszego stanu,
- wymagań banku, sądu lub urzędu.
Dlatego najpraktyczniejszym rozwiązaniem jest przekazanie rzeczoznawcy podstawowych informacji i uzyskanie indywidualnej listy dokumentów.
Dobrze przygotowane dokumenty przyspieszają wycenę
Kompletna dokumentacja pomaga prawidłowo zidentyfikować nieruchomość, sprawdzić jej stan prawny i ograniczyć liczbę dodatkowych pytań. Może również skrócić czas potrzebny na przygotowanie operatu.
Nie oznacza to, że klient musi przed pierwszym kontaktem samodzielnie zdobyć każdy możliwy wypis, mapę i zaświadczenie. Część dokumentów może okazać się zbędna, a inne rzeczoznawca może pozyskać sam.
Najlepiej zacząć od przygotowania numeru księgi wieczystej, dokumentu własności, informacji o powierzchni, adresu, celu wyceny oraz podstawowej dokumentacji technicznej. Następnie rzeczoznawca wskaże, jakie dodatkowe materiały są potrzebne dla konkretnego mieszkania, domu, działki lub lokalu.
Im bardziej skomplikowany stan prawny i techniczny nieruchomości, tym większe znaczenie ma rzetelne zebranie dokumentów. Ich brak nie zawsze uniemożliwia wycenę, ale może wydłużyć pracę, zwiększyć koszt albo ograniczyć zakres i przydatność przygotowanego operatu.