W ostatnim wpisie przybliżyłem czysto teoretycznie rodzaje określanych przez rzeczoznawców majątkowych wartości nieruchomości. Dzisiejszy wpis jest częściowo jego rozwinięciem.

Wartość rynkowa = wartość odtworzeniowa??

W codziennej pracy, przy wycenie nieruchomości przede wszystkim komercyjnych (choć nie tylko) spotykam się z wieloma wątpliwościami i pytaniami dotyczącymi relacji wartości rynkowej do wartości odtworzeniowej wycenianych nieruchomości. Mówiąc wprost wartość rynkowa nieruchomości zaskakująco często jest utożsamiana z jej wartością odtworzeniową.

Dla wielu Klientów zlecających operat szacunkowy nieruchomości komercyjnej (nowobudowanej) jej wartość rynkowa to suma ceny zakupu gruntu i nakładów poniesionych na budowę budynku/budynków. W dużym uproszczeniu jest to wartość odtworzeniowa nieruchomości, ale z pewnością nie ma nic wspólnego z jej wartością rynkową. Wielu analityków bankowych ma problem z dostrzeżeniem istotnych różnic pomiędzy tymi zgoła odmiennymi rodzajami wartości mienia. Kiedyś na szkoleniu związanym z wyceną nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności (szkolenie było skierowane głównie do pracowników banków weryfikujących poprawność operatów szacunkowych) usłyszałem, że właściwie określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa powinny być na zbliżonym poziomie. Duża rozbieżność w operacie szacunkowym pomiędzy tymi wartościami odbierana jest często przez analityków jako błąd w procesie szacowania wartości.

Dlaczego wartość rynkowa ≠ wartość odtworzeniowa?

Z mojej praktyki wynika, że wartość rynkowa może znacznie przewyższać wartość odtworzeniową tej samej nieruchomości i odwrotnie. Z czego to wynika i kiedy?

Zauważmy, iż na wartość odtworzeniową nieruchomości wpływa znacznie mniej zmiennych. Kreowana jest ona głównie przez rynek usług i materiałów budowlanych, zużycie techniczne obiektu czy technologię jego budowy. Generalnie koszt budowy nowego budynku lub odtworzenia budynku istniejącego jest zbliżony na terenie Polski choć poziom tych kosztów jest zmienny i zależy od aktualnej sytuacji na rynku budowlanym. Oczywiście przy wycenie nieruchomości w podejściu kosztowym posiłkujemy się mnożnikami przeliczeniowymi w odniesieniu do położenia nieruchomości, ale co do zasady zawierają się one w stosunkowo wąskim przedziale.

Może jakiś przykład?

Mówiąc bardziej obrazowo, przy pewnym uproszczeniu możemy założyć, iż koszt budowy nowoczesnej hali magazynowej na gruncie położonym w okolicach Poznania, bezpośrednio przy węźle autostrady A2 (obiekt A) i hali magazynowej o tych samych parametrach położonej w okolicach Międzychodu, w otoczeniu terenów rolnych i leśnych z dojazdem drogą gruntową (obiekt B) będzie na zbliżonym poziomie. Biorąc pod uwagę, iż na wartość odtworzeniową składa się jeszcze wartość gruntu, różnica w wartości odtworzeniowej tych dwóch nieruchomości sprowadzi się jedynie do różnicy w wartości gruntu.

Jeśli chodzi o wartość rynkową obiektu A i B różnica będzie znacząca. Wynika to oczywiście z cenotwórczych cech nieruchomości, które mają największy wpływ na poziom wartości rynkowej. A poziom ten będzie zależał przede wszystkim od lokalizacji nieruchomości (szeroko pojętej makro i mikrolokalizacji), atrakcyjności jej otoczenia, jakości i parametrów dróg dojazdowych, ekspozycji nieruchomości, funkcjonalności budynku, jego stanu technicznego i standardu wykończenia, etc. Większość z nich nie wpływa na poziom wartości odtworzeniowej, a kreuje wartość rynkową.

Jak nietrudno się domyśleć na skutek działania takich a nie innych mechanizmów na rynku nieruchomości komercyjnych, wartość rynkowa obiektu A będzie dużo wyższa aniżeli wartość rynkowa obiektu B. Po prostu obiekt A jest duża atrakcyjniejszy „rynkowo”.

A co z relacją wartości rynkowej do wartości odtworzeniowej w obu przypadkach?

Otóż wartość rynkowa obiektu A może przewyższyć jego wartość odtworzeniową, natomiast wartość rynkowa obiektu B będzie niższa od jego wartości odtworzeniowej.

Nie mylmy pojęć

Przykłady można mnożyć, każda nieruchomość posiada swoją specyfikę, rynek nieruchomości jest często zaskakujący i nieprzewidywalny. Niemniej jednak wartość rynkowa i odtworzeniowa nieruchomości mają ze sobą mało wspólnego a ich relacja w każdym przypadku jest nieco inna.

Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest dziś najczęściej określanie wartości rynkowej nieruchomości. Przy wycenie obiektów nowopowstałych lub w budowie pomocna jest wiedza o kosztach poniesionych nakładów, ale określenie wartości rynkowej nie powinno sprowadzać się do „przepisania” kwot z kosztorysów, natomiast oszacowanie ile faktycznie „odda rynek” (czyli ile za nieruchomość zapłaci klient zgodnie z definicją wartości rynkowej). To często nie lada wyzwanie, wymagające wieloletniego doświadczenia i „czucia” specyfiki rynku lokalnego nieruchomości komercyjnych.

Wartość rynkowa a wartość odtworzeniowa nieruchomości komercyjnych

W ostatnim wpisie przybliżyłem czysto teoretycznie rodzaje określanych przez rzeczoznawców majątkowych wartości nieruchomości. Dzisiejszy wpis jest częściowo jego rozwinięciem. Wartość rynkowa =...

Krzysztof Kacprzyk podwójnym Mistrzem Polski Rzeczoznawców Majątkowych 2019

Puchar Prezydenta Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych wraca do Poznania! W dniach 20-21 czerwca 2019r. odbyły się XXV Mistrzostwa Polski Rzeczoznawców Majątkowych w Tenisie im....

Wartość nieruchomości – rodzaje i sposoby ich określania.

Czytając operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, możemy znaleźć kilka rodzajów wartości nieruchomości. Co w praktyce oznaczają? Jakie czynniki wpływają na ich wielkość oraz w...

Wycena nieruchomości dla potrzeb księgowych (amortyzacji)

Jeden operat szacunkowy do różnych celów?Moi Klienci, już po nabyciu nieruchomości, często zadają mi pytanie czy mogą wykorzystać sporządzony przeze mnie operat szacunkowy (sporządzony dla celów...

Podatek od spadku a wartość rynkowa nieruchomości

Podatek od spadku. Czy potrzebuję operat szacunkowy nieruchomości? Wycena nieruchomości dla potrzeb skarbowo-podatkowych służy określeniu jej wartości rynkowej  niezbędnej...

Cele wyceny i rodzaje szacowanych nieruchomości

Celów wyceny nieruchomości jest co najmniej tak wiele jak rodzajów szacowanego mienia. Okoliczności, w których warto zlecić określenie wartości rynkowej nieruchomości jest naprawdę sporo. Sporządzam...

Czy sprzedając nieruchomość warto zlecić operat szacunkowy?

Operat szacunkowy? Pierwsze słyszę. Szukając odpowiedzi na pytanie zadane w tytule, musimy wiedzieć czym właściwie jest operat szacunkowy? W swojej codziennej pracy zawodowej spotykam się wciąż z...