Operat szacunkowy? Pierwsze słyszę.

Szukając odpowiedzi na pytanie zadane w tytule, musimy wiedzieć czym właściwie jest operat szacunkowy? W swojej codziennej pracy zawodowej spotykam się wciąż z dużym niezrozumieniem tego terminu. Moi Klienci znają pojęcie „wycena nieruchomości”, ale „operat szacunkowy” brzmi dla nich dość tajemniczo.

Tak więc operat szacunkowy to…

Zgodnie z treścią art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy jest opinią o wartości nieruchomości sporządzaną na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego. Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa szczegółowo co w takim opracowaniu musi się znaleźć, aby mógł być on uznany za operat szacunkowy mający status dokumentu urzędowego. Są to: przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny (Uwaga: każdy operat może być sporządzony i wykorzystany tylko dla 1 celu wyceny!), podstawę formalną wyceny, źródła danych o nieruchomości, wskazanie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę lokalnego rynku nieruchomości, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. To są zatem nieodzowne elementy operatu szacunkowego. Stanowi on finalnie swoiste kompendium wiedzy o nieruchomości wraz ze szczegółowym opisem jej stanu prawnego, cech fizycznych, lecz także cech cenotwórczych z charakterystyką poziomu jej atrakcyjności na tle lokalnego rynku nieruchomości. Oczywiście końcowym efektem pracy nad operatem szacunkowym i zarazem zawsze celem jego sporządzenia jest określenie wartości (rynkowej lub nierynkowej). Znając podstawowe cechy dokumentu pod nazwą operat szacunkowy, spróbujmy znaleźć odpowiedź na pytanie postawione w tytule.

Czy na pewno mi to potrzebne?

W przypadku wyceny nieruchomości dla celu sprzedaży mówimy zawsze o określeniu jej wartości rynkowej. Zgodnie z definicją z ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest to: „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.”

W mojej ocenie warto rozważyć zlecenie sporządzenia operatu szacunkowego co najmniej z kilku względów. Sprzedającym często trudno określić realną do osiągnięcia na lokalnym rynku cenę nieruchomości. Cena ofertowa określona na zbyt wysokim poziomie powoduje mniejszą liczbę zapytań od potencjalnych nabywców oraz znacznie wydłuża proces sprzedaży. Natomiast cena ofertowa na zbyt niskim poziomie naraża sprzedającego nieruchomość na osiągnięcie niezadowalającej (nierynkowej) ceny transakcyjnej. Mając na względnie wagę przedsięwzięcia jakim jest sprzedaż nieruchomości, stanowiącej nierzadko majątek całego życia, prawidłowe określenie jej wartości rynkowej już na wstępnym etapie sprzedaży, jest w tym procesie niezwykle ważnym elementem.

Operat szacunkowy może być również świetnym narzędziem sprzedażowym w rękach właściciela nieruchomości. Posiadanie takiego dokumentu dla sprzedawanej nieruchomości niewątpliwie pomaga efektywnie negocjować cenę z jej przyszłym nabywcą. Operat szacunkowy sporządzony przez kompetentnego rzeczoznawcę majątkowego jest niepodważalnym źródłem wiedzy zarówno o stanie nieruchomości jak i jej aktualnej wartości rynkowej.

No i wreszcie…ile to kosztuje?

Koszt sporządzenia operatu szacunkowego w Poznaniu i powiecie poznańskim to kilkaset złotych w przypadku wyceny mieszkań, domów, czy typowych działek budowlanych. W przypadku nieruchomości mniej typowych, czy o charakterze typowo komercyjnym, koszt operatu szacunkowego jest odpowiednio wyższy, ale też ryzyko ze strony sprzedającego wynikające z błędnie określonej ceny jest większe, a sam proces sprzedaży dużo bardziej złożony.

Reasumując powyższe rozważania, wiele przemawia nad zasadnością zlecenia wykonania operatu szacunkowego dla sprzedawanej nieruchomości.

W razie pytań lub wątpliwości zapraszam do kontaktu.

Wycena nieruchomości dla potrzeb księgowych (amortyzacji)

Jeden operat szacunkowy do różnych celów?Moi Klienci, już po nabyciu nieruchomości, często zadają mi pytanie czy mogą wykorzystać sporządzony przeze mnie operat szacunkowy (sporządzony dla celów...

Podatek od spadku a wartość rynkowa nieruchomości

Podatek od spadku. Czy potrzebuję operat szacunkowy nieruchomości? Wycena nieruchomości dla potrzeb skarbowo-podatkowych służy określeniu jej wartości rynkowej  niezbędnej...

Cele wyceny i rodzaje szacowanych nieruchomości

Celów wyceny nieruchomości jest co najmniej tak wiele jak rodzajów szacowanego mienia. Okoliczności, w których warto zlecić określenie wartości rynkowej nieruchomości jest naprawdę sporo. Sporządzam...

Czy sprzedając nieruchomość warto zlecić operat szacunkowy?

Operat szacunkowy? Pierwsze słyszę. Szukając odpowiedzi na pytanie zadane w tytule, musimy wiedzieć czym właściwie jest operat szacunkowy? W swojej codziennej pracy zawodowej spotykam się wciąż z...