Podatek od spadku. Czy potrzebuję operat szacunkowy nieruchomości?
Wycena nieruchomości dla potrzeb skarbowo-podatkowych służy określeniu jej wartości rynkowej niezbędnej m.in. przy składaniu deklaracji na podatek od spadku. Potrzeba taka pojawia się każdorazowo przy dziedziczeniu spadku w postaci nieruchomości. Podatnik nie jest zobowiązany korzystać z usług rzeczoznawcy majątkowego, może samodzielnie zadeklarować wartość rynkową masy spadkowej na potrzeby wypełnienia deklaracji i uiszczenia podatku od spadku.
Jak wygląda weryfikacja zadeklarowanej wartości przez Urząd Skarbowy?
Zgodnie z obowiązującym prawem podana przez podatnika wartość jest poddawana ocenie a następnie porównywana z rejestrem cen nieruchomości prowadzonym przez właściwy Urząd Skarbowy. W przypadku gdy wartość ta odbiega od cen przeciętnych, podatnik wzywany jest do podwyższenia lub obniżenia wartości, zaś urząd podaje propozycję wartości według swojej wstępnej oceny. Podatnik może się z tą oceną zgodzić i podwyższyć/obniżyć wartość nieruchomości lub też może się nie zgodzić. Jeżeli się nie zgodzi – może przedstawić wycenę nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego lub podjąć ryzyko sporządzenia wyceny przez biegłego powołanego przez Urząd Skarbowy. Różnica większa niż 33% pomiędzy wartością podaną przez podatnika a wartością wynikającą z opinii biegłego, oznacza obowiązek poniesienia kosztów opinii przez Podatnika oraz konieczność dopłaty opłaty skarbowej.
Zgodnie z ustawą o podatku od spadków i darowizn, wartość rynkową nieruchomości określa się „na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego”.
Co daje mi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego?
Jeśli dziedziczymy np. nieruchomość położoną w dobrej lokalizacji, ale zaniedbaną, o złym stanie technicznym czy innych cechach obniżających jej atrakcyjność rynkową, deklarując nawet realną jej wartość rynkową poważnie ryzykujemy sprzeciw Urzędu Skarbowego co do podanej kwoty. Przyczyna jest prosta: podana wartość może nie zmieścić się w widełkach, którymi dysponuje US, na podstawie zebranych cen transakcyjnych. Operat szacunkowy dołączony do takiej deklaracji jest dowodem na to, iż zadeklarowana wartość nieruchomości odpowiada jej atrakcyjności rynkowej i koresponduje z aktualną sytuacją na lokalnym rynku nieruchomości podobnych. Elementem wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego jest bogata dokumentacja fotograficzna nieruchomości, jej szczegółowy opis oraz wnikliwa analiza lokalnego rynku nieruchomości. Operat szacunkowy weryfikuje i uwiarygodnia poziom wartości zadeklarowany przez Podatnika i często rozwiewa wątpliwości Urzędu Skarbowego co do wartości rynkowej dziedziczonej nieruchomości.