Mieszkanie w spółdzielni mieszkaniowej nie zawsze ma założoną własną księgę wieczystą. Nie musi to oznaczać problemu, ale przed sprzedażą, zakupem albo wyceną trzeba dokładnie ustalić, jakie prawo przysługuje do lokalu i na podstawie jakich dokumentów można je potwierdzić.
W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przedmiotem wyceny nie jest odrębna własność mieszkania wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku. Wyceniane jest ograniczone prawo rzeczowe pozwalające korzystać z konkretnego lokalu i rozporządzać tym prawem. Ma to znaczenie zarówno dla rzeczoznawcy majątkowego, jak i dla osoby planującej sprzedaż, zakup czy finansowanie mieszkania.
Brak księgi wieczystej oznacza również, że części informacji nie można sprawdzić w publicznym rejestrze. Trzeba wtedy w większym stopniu oprzeć się na dokumentach spółdzielni oraz dokumentach potwierdzających nabycie prawa.
Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Może być sprzedane, odziedziczone, darowane, może również podlegać egzekucji.
Osoba, której przysługuje takie prawo, nie jest jednak właścicielem lokalu w takim samym znaczeniu jak właściciel mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość.
To istotne rozróżnienie.
Przy odrębnej własności lokalu właściciel posiada lokal oraz związany z nim udział w nieruchomości wspólnej, obejmującej między innymi grunt i części wspólne budynku.
Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mamy natomiast do czynienia z prawem do konkretnego lokalu znajdującego się w zasobach spółdzielni.
Prawo to może mieć własną księgę wieczystą, ale jej posiadanie nie jest warunkiem istnienia każdego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Spółdzielcze własnościowe prawo a spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
Tych pojęć nie należy ze sobą mylić.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym. Można je sprzedać, przekazać w darowiźnie czy odziedziczyć.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu ma inny charakter i nie może być przedmiotem sprzedaży na takich samych zasadach.
Dlatego przed rozpoczęciem wyceny trzeba jednoznacznie ustalić rodzaj prawa do mieszkania. Sama informacja, że jest to „mieszkanie spółdzielcze”, jest niewystarczająca.
Czy mieszkanie spółdzielcze może nie mieć księgi wieczystej?
Tak. Na rynku nadal występuje wiele spółdzielczych własnościowych praw do lokali, dla których nie założono indywidualnej księgi wieczystej.
W takim przypadku nie możemy wejść do elektronicznych ksiąg wieczystych i sprawdzić w jednym miejscu osoby uprawnionej, ewentualnych hipotek, roszczeń czy innych obciążeń dotyczących prawa.
Nie oznacza to jednak automatycznie, że prawo jest wadliwe albo że mieszkania nie można sprzedać.
Trzeba natomiast potwierdzić jego stan prawny w inny sposób.
Najważniejszym źródłem informacji staje się wtedy spółdzielnia mieszkaniowa oraz dokument, na podstawie którego obecny uprawniony nabył prawo do lokalu.
Co rzeczoznawca musi ustalić przed wyceną?
Podstawowe pytanie brzmi: co dokładnie jest przedmiotem wyceny?
Jeżeli właściciel mówi, że posiada „mieszkanie spółdzielcze bez księgi”, rzeczoznawca powinien ustalić między innymi:
- czy rzeczywiście istnieje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- komu ono przysługuje,
- jaka jest powierzchnia i położenie lokalu,
- jakie pomieszczenia są związane z lokalem,
- czy istnieją obciążenia lub ograniczenia w rozporządzaniu prawem,
- jaki jest stan prawny nieruchomości gruntowej,
- czy prawo może mieć założoną księgę wieczystą,
- jaki jest cel przygotowywanej wyceny.
Dopiero po określeniu przedmiotu i zakresu wyceny można prawidłowo analizować rynek.
Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej
Przy lokalu bez księgi wieczystej jednym z najważniejszych dokumentów jest aktualne zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową.
Zakres takiego dokumentu może różnić się pomiędzy spółdzielniami, ale powinien przede wszystkim pozwolić potwierdzić, komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz jakiego lokalu ono dotyczy.
Przydatne są informacje dotyczące:
- osoby lub osób uprawnionych,
- adresu lokalu,
- powierzchni użytkowej,
- liczby i rodzaju pomieszczeń,
- ewentualnych pomieszczeń przynależnych lub pozostających do korzystania,
- podstawy ustanowienia prawa,
- danych dotyczących budynku i nieruchomości gruntowej.
Przy sprzedaży mogą być potrzebne również dodatkowe zaświadczenia, na przykład dotyczące zadłużenia wobec spółdzielni. Nie wszystkie z tych informacji są jednak potrzebne w jednakowym zakresie do każdego rodzaju wyceny.
Dokument potwierdzający nabycie prawa
Rzeczoznawca powinien również zapoznać się z dokumentem, na podstawie którego obecnemu uprawnionemu przysługuje prawo do lokalu.
Może to być między innymi:
- akt notarialny sprzedaży,
- umowa darowizny,
- dokument dotyczący ustanowienia prawa,
- postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku,
- akt poświadczenia dziedziczenia,
- orzeczenie sądu,
- dokumenty dotyczące wcześniejszego przekształcenia prawa.
Dokument ten pomaga potwierdzić ciągłość prawa oraz ustalić, czy nie występują dodatkowe okoliczności mające znaczenie dla wyceny.
Dlaczego trzeba sprawdzić grunt pod budynkiem?
To jeden z najważniejszych elementów w przypadku części starszych spółdzielczych praw do lokali.
Trzeba sprawdzić, jaki tytuł prawny posiada spółdzielnia do gruntu, na którym znajduje się budynek.
W typowej sytuacji spółdzielnia jest właścicielem gruntu albo posiada prawo użytkowania wieczystego. Mogą jednak wystąpić nieruchomości, w których stan prawny gruntu nie został prawidłowo uregulowany.
Ma to znaczenie nie tylko dla ewentualnego przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa w odrębną własność lokalu. W określonych przypadkach może również wpływać na możliwość założenia księgi wieczystej dla prawa.
Dlatego przed wyceną, a szczególnie przed zakupem mieszkania bez księgi wieczystej, warto ustalić w spółdzielni:
- czy grunt jest własnością spółdzielni,
- czy spółdzielnia posiada użytkowanie wieczyste,
- czy stan prawny gruntu jest uregulowany,
- czy dla konkretnego prawa możliwe jest założenie księgi wieczystej.
To znacznie ważniejsza informacja niż sam fakt, że lokal obecnie nie posiada własnego numeru księgi.
Brak księgi a brak możliwości założenia księgi
Te dwie sytuacje trzeba wyraźnie rozróżnić.
Pierwsza występuje wtedy, gdy dla spółdzielczego własnościowego prawa po prostu nigdy nie założono księgi wieczystej, ale z punktu widzenia stanu prawnego może być to możliwe.
Druga sytuacja jest bardziej problematyczna. Może istnieć przeszkoda prawna uniemożliwiająca założenie księgi, związana na przykład ze stanem prawnym gruntu, na którym stoi budynek.
Dla potencjalnego kupującego różnica jest bardzo istotna.
Dlatego pytanie nie powinno brzmieć wyłącznie: „Czy mieszkanie ma księgę wieczystą?”, ale również: „Jeżeli jej nie ma, dlaczego jej nie ma i czy można ją założyć?”.
Co z kredytem hipotecznym?
Brak księgi wieczystej wymaga szczególnej ostrożności, jeżeli zakup ma być finansowany kredytem.
Hipoteka może obciążać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ale jej ustanowienie wiąże się z ujawnieniem zabezpieczenia w księdze wieczystej.
W praktyce bank może zaakceptować sytuację, w której księga zostanie założona w związku z transakcją, ale zależy to od konkretnego stanu prawnego lokalu oraz procedur danego banku.
Nie należy więc przyjmować, że każde spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez księgi wieczystej można bez problemu kupić na kredyt.
Szczególnie istotna jest sytuacja, w której księgi nie można obecnie założyć z powodu nieuregulowanego stanu prawnego gruntu. Może to poważnie ograniczyć możliwość ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego i tym samym dostępność finansowania bankowego.
Przed podpisaniem umowy zakupu warto więc sprawdzić wymagania konkretnego banku, a nie opierać się wyłącznie na zapewnieniu sprzedającego lub pośrednika.
Czy brak księgi wieczystej obniża wartość mieszkania?
Nie można przyjąć automatycznej zasady, że mieszkanie bez księgi wieczystej jest zawsze określony procent tańsze.
Znaczenie ma przyczyna braku księgi oraz reakcja lokalnego rynku.
Jeżeli mamy do czynienia z typowym spółdzielczym własnościowym prawem, prawidłowo udokumentowanym, a księgę można założyć, wpływ na zachowania kupujących może być niewielki.
Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy stan prawny gruntu uniemożliwia założenie księgi, co ogranicza dostęp do finansowania hipotecznego. Wtedy grupa potencjalnych nabywców może być mniejsza, ponieważ część osób będzie mogła kupić lokal wyłącznie za własne środki.
Mniejsza liczba potencjalnych kupujących może wpływać na płynność sprzedaży, a w określonych warunkach również na poziom cen osiąganych na rynku.
Rzeczoznawca powinien jednak opierać wnioski na analizie lokalnego rynku, a nie na z góry przyjętym współczynniku obniżającym wartość.
Jak wycenia się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu?
Wycena spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga przede wszystkim prawidłowego określenia przedmiotu wyceny oraz analizy rynku właściwego dla tego rodzaju praw.
W praktyce rzeczoznawca analizuje między innymi:
- lokalizację,
- powierzchnię,
- piętro,
- układ pomieszczeń,
- standard wykończenia,
- stan techniczny lokalu,
- stan i standard budynku,
- obecność windy,
- balkon lub loggię,
- dostęp do miejsc parkingowych,
- otoczenie i komunikację,
- rodzaj przysługującego prawa,
- sytuację prawną mającą znaczenie dla obrotu lokalem.
Podobnie jak przy mieszkaniu stanowiącym odrębną własność, duże znaczenie mają rzeczywiste transakcje lokalami podobnymi.
Rzeczoznawca powinien jednocześnie zwrócić uwagę na różnice w stanie prawnym porównywanych lokali. Cena mieszkania posiadającego odrębną własność nie zawsze może być bezpośrednio przeniesiona na lokal, do którego przysługuje inne prawo.
Czy mieszkanie spółdzielcze jest zawsze mniej warte od własnościowego?
Nie.
Sam rodzaj prawa nie pozwala powiedzieć, że jedno mieszkanie musi być automatycznie tańsze od drugiego.
W wielu lokalizacjach spółdzielcze własnościowe prawa do lokali są normalnym przedmiotem obrotu i osiągają ceny bardzo zbliżone do mieszkań stanowiących odrębną własność.
O wartości nadal w ogromnym stopniu decydują lokalizacja, budynek, standard, powierzchnia, funkcjonalność i sytuacja rynkowa.
Znaczenie prawne może być większe wtedy, gdy konkretny status prawa powoduje ograniczenia dla nabywcy, na przykład uniemożliwia założenie księgi wieczystej lub ogranicza możliwość finansowania zakupu.
Dlatego każdy przypadek trzeba oceniać indywidualnie.
Czy takie prawo można sprzedać?
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zbywalne. Jego sprzedaż wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego.
Brak indywidualnej księgi wieczystej nie wyklucza więc sam w sobie możliwości sprzedaży prawidłowo istniejącego prawa.
Przy transakcji szczególnego znaczenia nabierają jednak dokumenty przedstawione notariuszowi i informacje uzyskane ze spółdzielni. Ponieważ nie ma indywidualnej księgi, stan prawa trzeba potwierdzić na podstawie innych źródeł.
Kupujący powinien dokładnie sprawdzić nie tylko osobę uprawnioną, ale także sytuację gruntu oraz ewentualne przeszkody dotyczące założenia księgi.
Czy spółdzielcze własnościowe prawo można przekształcić w odrębną własność?
W wielu przypadkach jest to możliwe, ale nie należy traktować tego jako automatycznego prawa możliwego do zrealizowania w każdej sytuacji.
Przepisy przewidują możliwość przeniesienia własności lokalu na osobę posiadającą spółdzielcze własnościowe prawo po spełnieniu określonych warunków finansowych.
Przeszkodą może być jednak między innymi nieuregulowany stan prawny nieruchomości albo brak odpowiedniego prawa spółdzielni do gruntu, na którym znajduje się budynek.
Dlatego przed zakupem lokalu z myślą: „kupię taniej spółdzielcze, a później od razu przekształcę je we własność” warto najpierw zweryfikować możliwość takiego przekształcenia w konkretnej spółdzielni.
Jakie dokumenty przygotować do wyceny?
W zależności od konkretnego przypadku rzeczoznawca może potrzebować między innymi:
- aktualnego zaświadczenia ze spółdzielni o przysługującym prawie,
- dokumentu stanowiącego podstawę nabycia prawa,
- informacji o powierzchni lokalu,
- rzutu lub dokumentacji technicznej, jeżeli jest dostępna,
- informacji o pomieszczeniach związanych z lokalem,
- danych dotyczących gruntu i budynku,
- dokumentów dotyczących ewentualnych obciążeń prawa,
- informacji o możliwości założenia księgi wieczystej, jeżeli ma to znaczenie dla celu wyceny.
Jeżeli lokal posiada jednak księgę wieczystą prowadzoną dla spółdzielczego własnościowego prawa, jej treść również powinna zostać przeanalizowana.
Zakres dokumentów może różnić się w zależności od tego, czy wycena przygotowywana jest do sprzedaży, spadku, podziału majątku, postępowania sądowego czy zabezpieczenia wierzytelności.
Co sprawdzić przed zakupem mieszkania bez księgi?
Potencjalny kupujący powinien przede wszystkim ustalić dokładny rodzaj prawa.
Następnie warto zweryfikować:
- kto jest uprawniony do lokalu,
- na jakiej podstawie nabył prawo,
- czy dane lokalu są zgodne z dokumentami,
- czy wobec spółdzielni istnieją zaległości,
- jaki jest stan prawny gruntu,
- czy możliwe jest założenie księgi wieczystej,
- czy możliwe jest przekształcenie prawa w odrębną własność,
- czy występują inne ograniczenia związane z prawem lub budynkiem.
Jeżeli zakup ma być finansowany kredytem, możliwość finansowania warto sprawdzić w banku jeszcze przed podjęciem wiążących zobowiązań wobec sprzedającego.
Samo określenie „mieszkanie spółdzielcze bez księgi wieczystej” obejmuje bowiem bardzo różne sytuacje. W jednym przypadku brak księgi będzie wyłącznie efektem tego, że właściciel nigdy jej nie założył. W innym może wynikać ze znacznie bardziej skomplikowanego stanu prawnego gruntu.
Przy wycenie najważniejsze jest więc prawidłowe ustalenie przedmiotu prawa i jego ograniczeń. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest pełnoprawnym przedmiotem obrotu, ale nie jest tym samym co odrębna własność mieszkania. Brak księgi wieczystej wymaga zebrania dodatkowych dokumentów ze spółdzielni, a w szczególności sprawdzenia statusu gruntu i możliwości założenia księgi.
Dopiero po poznaniu tych informacji można rzetelnie ocenić, czy stan prawny ma w danym przypadku wpływ na wartość i atrakcyjność lokalu. Ma to szczególne znaczenie przy zakupie na kredyt, ponieważ możliwość ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego zależy od konkretnego stanu prawnego i wymagań banku. Dlatego przy mieszkaniu spółdzielczym bez księgi wieczystej najważniejsza jest nie sama nieobecność księgi, ale odpowiedź na pytanie, z czego ona wynika.