Jeden operat szacunkowy do różnych celów?
Moi Klienci, już po nabyciu nieruchomości, często zadają mi pytanie czy mogą wykorzystać sporządzony przeze mnie operat szacunkowy (sporządzony dla celów sprzedaży bądź zabezpieczenia wierzytelności) do celów księgowych, a konkretnie do amortyzacji nabytych środków trwałych. Odpowiedź brzmi: nie. Są dwie przyczyny. O jednej z nich pisałem w jednym z poprzednich wpisów. O drugiej, piszę poniżej.
Kilka słów o środkach trwałych….
Jeśli mówimy o amortyzacji to mówimy jednocześnie o środkach trwałych.
W świetle zapisów zawartych w art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy o rachunkowości środki trwałe to rzeczowe aktywa trwałe i zrównane z nimi, o przewidywanym okresie ekonomicznej użyteczności dłuższym niż rok, kompletne, zdatne do użytku i przeznaczone na potrzeby jednostki:
- budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
- maszyny, urządzenia i środki transportu,
- inne przedmioty,
które dodatkowo spełniają poniższe warunki:
- przewidywany okres używania jest dłuższy niż rok,
- będą wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu.
W dużym skrócie rzecz ujmując, aby wprowadzić środek trwały do ewidencji i móc odliczać od podatku tzw. odpisy amortyzacyjne, musimy znać jego wartość początkową. Czy do oszacowania tej wartości potrzebujemy wycenę rzeczoznawcy majątkowego? Teoretycznie nie, lecz w praktyce bardzo często zachodzi taka konieczność.
Zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wartość początkowa środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych ustalana jest w zależności od sposobu ich nabycia lub wejścia w ich posiadanie:
- odpłatne nabycie – cena nabycia (kwota należna zbywcy, powiększona o ewentualne koszty związane z zakupem środka trwałego, naliczone do dnia przekazania środka trwałego do użytkowania),
- wytworzenie we własnym zakresie – koszt wytworzenia (koszty materiałów, usług obcych, wynagrodzeń pracowników oraz inne poniesione koszty, dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych),
- nieodpłatne otrzymanie – wartość rynkowa z dnia nabycia, chyba że umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości,
- aport do spółki cywilnej (suma wydatków poniesionych na nabycie lub wytworzenie przedmiotu wkładu, które nie były zaliczone wcześniej do kosztów podatkowych w jakiejkolwiek formie).
Które środki trwałe możemy amortyzować?
Środki trwałe powinny być wprowadzone do ksiąg rachunkowych według cen nabycia poszczególnych składników majątku. Jeśli jednak na fakturze i w akcie notarialnym nie wyodrębniono ich wartości, wówczas wartość każdego ze składników spółka powinna ustalić we własnym zakresie, tj. na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego.
W praktyce, niezwykle rzadko przy sprzedaży/zakupie nieruchomości rozbija się cenę sprzedaży na cenę gruntu i budynku(ów). Rozdzielenie ceny/wartości gruntu i budynku (ów) ma kluczowe znaczenie w kontekście amortyzacji, z jednego prostego powodu – grunt nie podlega amortyzacji (z wyjątkiem gruntów służących wydobyciu kopalin metodą odkrywkową).
Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego okazuje się bardzo pomocny przy wyodrębnieniu z ceny sprzedaży tych środków trwałych, które amortyzacji mogę podlegać.