Kupujący mieszkanie za 700 tys. zł może być zaskoczony, gdy z wyceny przygotowanej na potrzeby kredytu wynika wartość 650 tys. zł. Pierwsza reakcja jest często podobna: skoro sprzedający znalazł kupca za określoną cenę, to dlaczego rzeczoznawca majątkowy uznał, że nieruchomość jest warta mniej?
Cena zakupu i wartość rynkowa nieruchomości nie są jednak tym samym. Cena wynika z konkretnej transakcji zawieranej pomiędzy określonym sprzedającym i kupującym. Wartość rynkowa jest natomiast określana przez rzeczoznawcę na podstawie cech nieruchomości, warunków lokalnego rynku oraz danych dotyczących nieruchomości podobnych.
Dlatego operat niższy niż cena zakupu nie musi oznaczać błędu w wycenie. Może wskazywać, że kupujący zgodził się zapłacić więcej niż poziom wynikający z rynku, ale może też wynikać z różnic w danych, stanie nieruchomości, przyjętych nieruchomościach porównawczych lub zakresie samej transakcji. Zanim wyciągniemy wnioski, warto dokładnie sprawdzić przyczynę różnicy.
Cena zakupu a wartość rynkowa – dlaczego mogą się różnić?
Wartość rynkowa nieruchomości jest szacunkową kwotą możliwą do uzyskania w transakcji przeprowadzanej na warunkach rynkowych pomiędzy stronami działającymi świadomie, rozważnie i bez przymusu.
Cena zakupu jest natomiast konkretną kwotą, którą jeden kupujący zgodził się zapłacić konkretnemu sprzedającemu.
Te wartości mogą być identyczne albo bardzo do siebie zbliżone, ale nie muszą.
Kupujący może zapłacić więcej, ponieważ szczególnie zależy mu na konkretnej lokalizacji, budynku, układzie mieszkania albo terminie przeprowadzki. Może rywalizować z innymi zainteresowanymi, zaakceptować wysoką cenę z powodu niewielkiej podaży albo uznać, że dana nieruchomość jest dla niego wyjątkowo atrakcyjna.
Z kolei sprzedający może czasem zaakceptować cenę poniżej typowego poziomu rynkowego, jeśli zależy mu na szybkiej transakcji.
Jedna zawarta umowa nie definiuje więc automatycznie wartości całego rynku.
Dlaczego bank potrzebuje wyceny?
Dla banku nieruchomość ma znaczenie jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego.
Bank analizuje sytuację finansową kredytobiorcy, ale jednocześnie musi ocenić nieruchomość, na której ma zostać ustanowiona hipoteka. Właśnie dlatego przy kredycie pojawia się wycena przygotowana przez rzeczoznawcę albo inna forma oceny wartości akceptowana przez konkretną instytucję.
Rzeczoznawca nie ma za zadanie potwierdzić ceny wpisanej do umowy przedwstępnej.
Jego zadaniem jest określenie wartości nieruchomości zgodnie z przepisami, celem wyceny, stanem nieruchomości i aktualnym poziomem cen.
Jeżeli analiza rynku wskazuje wartość 650 tys. zł, nie powinna zostać zwiększona do 700 tys. zł tylko dlatego, że właśnie taką kwotę uzgodniły strony transakcji.
Najpierw sprawdź, czy porównujesz te same rzeczy
To pierwszy krok, o którym łatwo zapomnieć.
Cena wpisana w umowie może obejmować więcej elementów niż nieruchomość będąca przedmiotem operatu.
Przykładowo za 700 tys. zł sprzedawane może być:
mieszkanie wraz z wyposażeniem, meblami wykonanymi na wymiar i dodatkowym miejscem parkingowym.
Jeżeli natomiast operat określa wartość samego prawa do lokalu, a pozostałe elementy mają inny status prawny lub nie są częścią nieruchomości, bezpośrednie porównanie 700 tys. zł z wynikiem operatu może prowadzić do błędnych wniosków.
Podobny problem występuje przy zakupie od dewelopera. Cena całej transakcji może obejmować mieszkanie, miejsce postojowe, komórkę lokatorską, pakiet wykończeniowy lub inne elementy. Trzeba sprawdzić, co dokładnie było przedmiotem wyceny.
Przykład – mieszkanie kupowane za 720 tys. zł, wycena 665 tys. zł
Załóżmy, że kupujący znalazł mieszkanie w Poznaniu o powierzchni 60 m².
Cena ustalona ze sprzedającym wynosi 720 tys. zł, czyli 12 tys. zł za m².
Kupujący składa wniosek o kredyt hipoteczny. W operacie szacunkowym wartość rynkowa lokalu zostaje określona na 665 tys. zł.
Różnica wynosi 55 tys. zł, czyli około 7,6% ceny uzgodnionej ze sprzedającym.
Sama różnica nie pozwala jeszcze powiedzieć, dlaczego powstała.
Kupujący powinien najpierw sprawdzić nieruchomości wykorzystane w analizie rynku. Okazuje się, że podobne lokale w tej części miasta były sprzedawane przeważnie w przedziale odpowiadającym około 10 500-11 500 zł za m², zależnie od standardu, piętra, budynku i dodatkowych cech.
Kupowane mieszkanie zostało świeżo wyremontowane i wygląda bardzo atrakcyjnie, dlatego właściciel wystawił je znacznie powyżej przeciętnych transakcji. Kupującemu zależało również na konkretnym osiedlu, ponieważ mieszka w pobliżu rodziny.
W takiej sytuacji cena 720 tys. zł może być dla kupującego całkowicie akceptowalna. Nie oznacza to jednak automatycznie, że rynek potwierdza wartość na takim samym poziomie.
Po sprawdzeniu operatu może się więc okazać, że różnica nie wynika z błędu rzeczoznawcy, ale z tego, że indywidualna cena zakupu jest wyższa od wartości wynikającej z danych rynkowych.
Remont nie zawsze podnosi wartość o koszt wykonanych prac
To jeden z częstszych powodów rozbieżności.
Właściciel może powiedzieć: mieszkanie kosztowałoby 600 tys. zł, ale wydałem 120 tys. zł na remont, więc jego wartość wynosi co najmniej 720 tys. zł.
Rynek nie działa w ten sposób.
Koszt wykonania remontu nie jest automatycznie równy wzrostowi wartości nieruchomości. Wydanie 100 tys. zł nie oznacza, że wartość mieszkania zwiększyła się dokładnie o 100 tys. zł.
Część prac może podnieść atrakcyjność lokalu. Inne wynikają przede wszystkim z indywidualnych preferencji właściciela.
Bardzo droga kuchnia, egzotyczne materiały, rozbudowane systemy audio czy nietypowa aranżacja mogą kosztować dużo, ale potencjalny kupujący nie musi być gotowy zapłacić za nie pełnej poniesionej kwoty.
Rzeczoznawca analizuje wpływ standardu na zachowania rynku, a nie sumuje faktury za remont.
Cena ofertowa mogła być po prostu wysoka
Kolejną przyczyną jest sposób, w jaki ustalono cenę.
Jeżeli mieszkanie zostało wystawione za 750 tys. zł, a po krótkiej negocjacji kupujący zgodził się na 720 tys. zł, może powstać wrażenie, że uzyskano dobrą cenę.
Nie wiemy jednak jeszcze, czy początkowe 750 tys. zł odpowiadało warunkom rynkowym.
Sprzedający może ustalić cenę na podstawie najdroższych ofert w okolicy. Tymczasem rzeczoznawca analizuje przede wszystkim rynek i ceny transakcyjne nieruchomości podobnych.
Cena widoczna w portalu ogłoszeniowym oznacza oczekiwanie sprzedającego. Nie potwierdza, że ktoś rzeczywiście zapłaci taką kwotę.
Kupujący może mieć własny powód, aby zapłacić więcej
Wartość rynkowa opisuje rynek, ale konkretna osoba może kierować się dodatkowymi motywami.
Kupujący może zapłacić ponad przeciętny poziom, ponieważ mieszkanie:
znajduje się piętro niżej od rodziców, jest w tym samym budynku co jego firma, ma idealny dla niego układ, posiada taras, którego bardzo długo szukał, albo leży dokładnie w rejonie wymaganym ze względu na szkołę dzieci.
Takie cechy mogą mieć dla konkretnej osoby ogromne znaczenie.
Nie zawsze jednak rynek jako całość jest gotowy zapłacić za nie równie dużo.
To klasyczny przykład różnicy pomiędzy indywidualną użytecznością nieruchomości dla konkretnego kupującego a wartością określaną na podstawie rynku.
Sprawdź powierzchnię przyjętą do wyceny
Rozbieżność może mieć również bardziej techniczną przyczynę.
W ogłoszeniu mieszkanie może być opisane jako 64 m², podczas gdy z dokumentów wynika powierzchnia 60 m². Pozostałe 4 m² może stanowić piwnica, komórka, powierzchnia użytkowana faktycznie, ale nieujęta w ten sam sposób w dokumentach, albo wynik innego sposobu pomiaru.
Przy cenie kilkunastu tysięcy złotych za metr różnica kilku metrów może istotnie zmienić wynik prostych porównań.
Dlatego trzeba sprawdzić, jaką powierzchnię przyjął rzeczoznawca i z jakiego dokumentu ona wynika.
Nie należy automatycznie uznawać za właściwą powierzchni podanej w ogłoszeniu sprzedaży.
Miejsce postojowe, garaż i komórka lokatorska
Podobnie jest z dodatkowymi elementami.
Cena sprzedaży może dotyczyć mieszkania wraz z miejscem postojowym w hali garażowej i komórką lokatorską. Status prawny tych składników może być różny.
Miejsce może stanowić odrębną nieruchomość, udział w lokalu garażowym z prawem do korzystania z określonego stanowiska albo być powiązane z lokalem w inny sposób.
Przed porównaniem ceny i wartości trzeba więc sprawdzić, co dokładnie zostało uwzględnione w operacie.
Różnica 40 tys. zł może wyglądać poważnie, ale jeżeli cena sprzedaży obejmuje dodatkowe miejsce postojowe, którego nie obejmuje wskazana wartość lokalu, część rozbieżności może zostać szybko wyjaśniona.
Stan prawny może wpływać na wartość
Kupujący często koncentruje się na standardzie mieszkania, podczas gdy rzeczoznawca musi analizować również stan prawny.
Znaczenie mogą mieć między innymi rodzaj prawa do lokalu, służebności, ograniczenia, udział w gruncie, sposób korzystania z miejsc postojowych albo inne prawa związane z nieruchomością.
W przypadku działki lub domu katalog możliwych problemów jest jeszcze szerszy.
Nieruchomość może mieć trudniejszy dostęp do drogi, nietypowy kształt działki, ograniczenia planistyczne, służebność przejazdu albo inne cechy, które kupujący zaakceptował, ale które rynek może uwzględniać w cenach.
Sprawdź nieruchomości porównawcze
Jeżeli mamy dostęp do operatu, warto zobaczyć, jakie nieruchomości zostały wykorzystane jako podobne.
Nie chodzi o to, żeby samodzielnie zmieniać wycenę, ale żeby zrozumieć tok analizy.
Warto zwrócić uwagę na:
- lokalizację nieruchomości porównawczych,
- daty transakcji,
- powierzchnie,
- standard budynków i lokali,
- piętro,
- wiek budynku,
- cechy dodatkowe,
- korekty wynikające z różnic pomiędzy nieruchomościami.
Nie każda różnica oznacza błąd. Nieruchomości podobne nie muszą być identyczne. W podejściu porównawczym właśnie dlatego analizuje się różnice w cechach i odpowiednio uwzględnia je przy określaniu wartości.
Pytanie powinno więc brzmieć nie: „Dlaczego rzeczoznawca nie znalazł identycznego mieszkania?”, ale: „Czy przyjęte nieruchomości należą do tego samego właściwego rynku i czy różnice zostały odpowiednio przeanalizowane?”.
Mikrolokalizacja może mieć większe znaczenie, niż się wydaje
Dwie ulice w tej samej dzielnicy nie zawsze reprezentują ten sam poziom cen.
Na wartość mieszkania mogą wpływać między innymi hałas, bliskość ruchliwej arterii, widok z okna, sąsiedztwo torów kolejowych, dostęp do terenów zielonych, komunikacja czy atrakcyjność konkretnego osiedla.
Różnice występują nawet w obrębie jednego budynku.
Lokal od strony spokojnego dziedzińca może być inaczej postrzegany niż mieszkanie wychodzące bezpośrednio na wielopasmową ulicę. Wyższe piętro może być zaletą w budynku z windą, a problemem w starszej kamienicy bez windy.
Dlatego proste porównanie średniej ceny za metr w dzielnicy może być niewystarczające.
Moment zawarcia umowy i moment wyceny
Przy wycenie na potrzeby kredytowe przyjmuje się stan nieruchomości i poziom cen na dzień wyceny.
Może to mieć znaczenie na szybko zmieniającym się rynku.
Jeżeli strony negocjowały cenę kilka miesięcy wcześniej, a wycena wykonywana jest później, sytuacja rynkowa mogła ulec zmianie.
W większości standardowych transakcji mieszkaniowych odstęp czasu nie powoduje ogromnej różnicy, ale przy dynamicznych zmianach cen lub nietypowych nieruchomościach może być jednym z elementów wymagających sprawdzenia.
Rynek pierwotny też może przynieść różnicę
Cena mieszkania kupowanego od dewelopera również nie musi być automatycznie równa wartości określonej przez rzeczoznawcę.
Deweloper ustala ceny w ramach własnej strategii sprzedażowej. Na cenę mogą wpływać etap inwestycji, popyt, liczba pozostałych lokali, promocje, harmonogram płatności i pozycjonowanie projektu.
Kupujący może zapłacić premię za konkretny widok, taras, najwyższe piętro lub wyjątkowe położenie w budynku.
Rzeczoznawca musi natomiast ocenić, w jakim stopniu rynek potwierdza taki poziom wartości.
Dodatkowo trzeba zwrócić uwagę na stan nieruchomości przyjmowany do wyceny. Przy inwestycjach w trakcie realizacji zakres i sposób określenia wartości powinny odpowiadać celowi wyceny i wymaganiom dotyczącym nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.
Co oznacza niższa wycena dla kredytu?
To zależy od procedur konkretnego banku, parametrów kredytu i wysokości różnicy.
Bank analizuje relację kwoty finansowania do wartości przyjętego zabezpieczenia. Jeżeli wartość nieruchomości zostanie określona niżej niż cena zakupu, może to wpłynąć na sposób kalkulacji finansowania.
W określonych przypadkach może oznaczać konieczność wniesienia większej ilości własnych środków, zmianę kwoty kredytu albo innych parametrów transakcji.
Nie należy jednak zakładać z góry jednego skutku dla wszystkich banków.
Instytucje finansowe posiadają własne procedury dotyczące oceny zabezpieczeń oraz akceptowanych operatów. Dlatego przy konkretnej transakcji warto zapytać bank, jak wynik wyceny wpływa na dany wniosek kredytowy.
Czy można poprosić rzeczoznawcę o podniesienie wyceny?
Można poprosić o wyjaśnienie wyniku albo wskazać informacje, które mogły nie być dostępne w momencie sporządzania operatu. Nie oznacza to jednak, że wartość powinna zostać zmieniona tylko dlatego, że kupujący potrzebuje wyższej kwoty do uzyskania kredytu.
Jeżeli w operacie znajduje się błąd dotyczący powierzchni, stanu nieruchomości, zakresu praw, wyposażenia czy innej istotnej cechy, powinien zostać zweryfikowany.
Podobnie można zwrócić uwagę na dodatkowe dokumenty albo informacje o nieruchomości, których rzeczoznawca wcześniej nie posiadał.
Czym innym jest jednak korekta błędu, a czym innym oczekiwanie konkretnego wyniku.
Rzeczoznawca majątkowy powinien określić wartość wynikającą z przeprowadzonej analizy, niezależnie od tego, jaka kwota jest potrzebna kupującemu, sprzedającemu czy bankowi.
Czy inny rzeczoznawca może określić inną wartość?
Wycena nieruchomości nie jest mechanicznym działaniem, w którym każdy rzeczoznawca musi otrzymać wynik identyczny co do złotówki.
Specjaliści mogą różnić się doborem nieruchomości podobnych, oceną cech lub zakresem dostępnych danych, zachowując jednocześnie prawidłową metodykę.
Niewielkie różnice pomiędzy niezależnymi operatami nie powinny więc dziwić.
Duża rozbieżność wymaga natomiast dokładniejszej analizy. Wtedy warto sprawdzić, czy oba opracowania dotyczą tego samego prawa, stanu nieruchomości, daty wyceny i celu oraz czy korzystają z danych właściwych dla tego samego rynku.
Zlecenie kolejnego operatu tylko po to, aby „szukać wyższej wartości”, nie gwarantuje oczekiwanego wyniku. Jeżeli rynek nie potwierdza ceny zakupu, kolejny rzeczoznawca również może określić wartość na podobnym poziomie.
Checklista – operat jest niższy niż cena zakupu. Co sprawdzić?
Przed zakwestionowaniem wyniku warto kolejno sprawdzić:
- Przedmiot wyceny – czy operat obejmuje dokładnie to samo, co kupujesz?
- Rodzaj prawa – czy prawidłowo określono własność, spółdzielcze własnościowe prawo lub inne prawo?
- Powierzchnię – czy powierzchnia w operacie odpowiada dokumentom?
- Miejsce postojowe i komórkę – czy zostały uwzględnione i jaki mają status prawny?
- Stan nieruchomości – czy rzeczoznawca przyjął właściwy standard i stan na dzień wyceny?
- Nieruchomości podobne – czy pochodzą z właściwego segmentu rynku?
- Lokalizację i mikrolokalizację – czy porównania uwzględniają rzeczywiste różnice pomiędzy lokalami?
- Daty transakcji – czy dane odpowiadają aktualnym warunkom rynkowym?
- Stan prawny – czy istnieją ograniczenia wpływające na atrakcyjność nieruchomości?
- Zakres ceny zakupu – czy zawiera wyposażenie albo inne elementy niewchodzące do wartości nieruchomości?
- Szczególne motywy kupującego – czy cena nie zawiera premii, którą jesteś gotowy zapłacić z powodów indywidualnych?
- Wpływ wyniku na kredyt – zapytaj bank, jakie konkretnie konsekwencje ma niższa wartość w Twoim przypadku.
Dopiero po przejściu tej listy można rozsądnie ocenić, skąd pochodzi różnica.
Kiedy warto zgłosić wątpliwości?
Jeżeli w operacie znajdziemy oczywistą niezgodność z dokumentami lub stanem nieruchomości, warto ją wyjaśnić.
Przykładowo operat może zawierać niewłaściwą powierzchnię, błędną informację o braku miejsca postojowego, nieaktualny opis stanu lokalu albo pomijać dokument mający znaczenie dla jego sytuacji prawnej.
Wtedy zasadne jest przekazanie właściwych informacji rzeczoznawcy lub bankowi zgodnie z procedurą stosowaną w danej instytucji.
Sama różnica pomiędzy ceną a wartością nie jest jednak dowodem błędu. Cena ustalona przez strony może po prostu znajdować się powyżej poziomu wynikającego z analizy rynku.
Czy warto kupić nieruchomość drożej niż wynosi operat?
Tego nie da się rozstrzygnąć wyłącznie na podstawie jednej liczby.
Jeżeli kupujący świadomie akceptuje wyższą cenę, ponieważ konkretna nieruchomość ma dla niego szczególną wartość, różnica nie musi oznaczać złej decyzji.
Warto jednak wiedzieć, za co dokładnie płacimy premię.
Jeżeli lokal jest o 50 tys. zł droższy od wartości wynikającej z analizy rynku, dobrze odpowiedzieć sobie na pytanie, czy różnica wynika z rzeczywistej, wyjątkowej cechy nieruchomości, czy przede wszystkim z wysokich oczekiwań sprzedającego.
Przy dużej różnicy wynik operatu może być dobrą okazją do ponownego przeanalizowania transakcji lub rozmowy o cenie ze sprzedającym. Nie oznacza to jednak, że sprzedający ma obowiązek cenę obniżyć.
Wycena bankowa niższa od ceny zakupu nie powinna być automatycznie traktowana ani jako błąd rzeczoznawcy, ani jako dowód, że kupujący przepłaca. Najpierw trzeba upewnić się, że porównujemy ten sam przedmiot i ten sam zakres praw, a następnie sprawdzić powierzchnię, stan nieruchomości, elementy dodatkowe, dane transakcyjne oraz sposób, w jaki lokal wypada na tle podobnych nieruchomości.
Jeżeli wszystkie dane są prawidłowe, niższa wartość może po prostu oznaczać, że uzgodniona przez strony cena zawiera indywidualną premię ponad poziom potwierdzany przez rynek. Rzeczoznawca nie powinien wtedy dopasowywać wyniku do ceny z umowy lub potrzebnej kwoty kredytu. Jego zadaniem jest określenie wartości na podstawie nieruchomości i rynku, a decyzja o tym, czy zaakceptować różnicę i kupić nieruchomość za wyższą cenę, należy ostatecznie do kupującego.