W ostatnim wpisie przybliżyłem czysto teoretycznie rodzaje określanych przez rzeczoznawców majątkowych wartości nieruchomości. Dzisiejszy wpis jest częściowo jego rozwinięciem.
Wartość rynkowa = wartość odtworzeniowa??
W codziennej pracy, przy wycenie nieruchomości przede wszystkim komercyjnych (choć nie tylko) spotykam się z wieloma wątpliwościami i pytaniami dotyczącymi relacji wartości rynkowej do wartości odtworzeniowej wycenianych nieruchomości. Mówiąc wprost wartość rynkowa nieruchomości zaskakująco często jest utożsamiana z jej wartością odtworzeniową.
Dla wielu Klientów zlecających operat szacunkowy nieruchomości komercyjnej (nowobudowanej) jej wartość rynkowa to suma ceny zakupu gruntu i nakładów poniesionych na budowę budynku/budynków. W dużym uproszczeniu jest to wartość odtworzeniowa nieruchomości, ale z pewnością nie ma nic wspólnego z jej wartością rynkową. Wielu analityków bankowych ma problem z dostrzeżeniem istotnych różnic pomiędzy tymi zgoła odmiennymi rodzajami wartości mienia. Kiedyś na szkoleniu związanym z wyceną nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności (szkolenie było skierowane głównie do pracowników banków weryfikujących poprawność operatów szacunkowych) usłyszałem, że właściwie określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa powinny być na zbliżonym poziomie. Duża rozbieżność w operacie szacunkowym pomiędzy tymi wartościami odbierana jest często przez analityków jako błąd w procesie szacowania wartości.
Dlaczego wartość rynkowa ≠ wartość odtworzeniowa?
Z mojej praktyki wynika, że wartość rynkowa może znacznie przewyższać wartość odtworzeniową tej samej nieruchomości i odwrotnie. Z czego to wynika i kiedy?
Zauważmy, iż na wartość odtworzeniową nieruchomości wpływa znacznie mniej zmiennych. Kreowana jest ona głównie przez rynek usług i materiałów budowlanych, zużycie techniczne obiektu czy technologię jego budowy. Generalnie koszt budowy nowego budynku lub odtworzenia budynku istniejącego jest zbliżony na terenie Polski choć poziom tych kosztów jest zmienny i zależy od aktualnej sytuacji na rynku budowlanym. Oczywiście przy wycenie nieruchomości w podejściu kosztowym posiłkujemy się mnożnikami przeliczeniowymi w odniesieniu do położenia nieruchomości, ale co do zasady zawierają się one w stosunkowo wąskim przedziale.
Może jakiś przykład?
Mówiąc bardziej obrazowo, przy pewnym uproszczeniu możemy założyć, iż koszt budowy nowoczesnej hali magazynowej na gruncie położonym w okolicach Poznania, bezpośrednio przy węźle autostrady A2 (obiekt A) i hali magazynowej o tych samych parametrach położonej w okolicach Międzychodu, w otoczeniu terenów rolnych i leśnych z dojazdem drogą gruntową (obiekt B) będzie na zbliżonym poziomie. Biorąc pod uwagę, iż na wartość odtworzeniową składa się jeszcze wartość gruntu, różnica w wartości odtworzeniowej tych dwóch nieruchomości sprowadzi się jedynie do różnicy w wartości gruntu.
Jeśli chodzi o wartość rynkową obiektu A i B różnica będzie znacząca. Wynika to oczywiście z cenotwórczych cech nieruchomości, które mają największy wpływ na poziom wartości rynkowej. A poziom ten będzie zależał przede wszystkim od lokalizacji nieruchomości (szeroko pojętej makro i mikrolokalizacji), atrakcyjności jej otoczenia, jakości i parametrów dróg dojazdowych, ekspozycji nieruchomości, funkcjonalności budynku, jego stanu technicznego i standardu wykończenia, etc. Większość z nich nie wpływa na poziom wartości odtworzeniowej, a kreuje wartość rynkową.
Jak nietrudno się domyśleć na skutek działania takich a nie innych mechanizmów na rynku nieruchomości komercyjnych, wartość rynkowa obiektu A będzie dużo wyższa aniżeli wartość rynkowa obiektu B. Po prostu obiekt A jest duża atrakcyjniejszy „rynkowo”.
A co z relacją wartości rynkowej do wartości odtworzeniowej w obu przypadkach?
Otóż wartość rynkowa obiektu A może przewyższyć jego wartość odtworzeniową, natomiast wartość rynkowa obiektu B będzie niższa od jego wartości odtworzeniowej.
Nie mylmy pojęć
Przykłady można mnożyć, każda nieruchomość posiada swoją specyfikę, rynek nieruchomości jest często zaskakujący i nieprzewidywalny. Niemniej jednak wartość rynkowa i odtworzeniowa nieruchomości mają ze sobą mało wspólnego a ich relacja w każdym przypadku jest nieco inna.
Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest dziś najczęściej określanie wartości rynkowej nieruchomości. Przy wycenie obiektów nowopowstałych lub w budowie pomocna jest wiedza o kosztach poniesionych nakładów, ale określenie wartości rynkowej nie powinno sprowadzać się do „przepisania” kwot z kosztorysów, natomiast oszacowanie ile faktycznie „odda rynek” (czyli ile za nieruchomość zapłaci klient zgodnie z definicją wartości rynkowej). To często nie lada wyzwanie, wymagające wieloletniego doświadczenia i „czucia” specyfiki rynku lokalnego nieruchomości komercyjnych.